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1、土地供应差别化，低效用地再开发 政策解读,增量选优、存量提质,一、增量选优、土地供应“差别化” 海宁市土地供应差别化管理实施意见（试行） 二、存量提质、低效用地“再开发” 海宁市推进低效利用土地市场化再开发实施意见（试行）,主要内容,一、增量选优，土地供应“差别化”,差别化供地政策: 保障科技创新创业等重大项目的用地，禁止对“三高两低”项目、落后产能项目等供地,差别化供地方式：公开出让、协议出让、划拨供地、集体使用、租赁、作价入股等,差别化土地供应：弹性出让年限制度、“3+5+X”管理模式等,差别化地价标准：经营性用地出让实行市场定价、公益事业用地出让实行成本定价、产业项目用地出让实行修正定价
2、,差别化用地管理：准入管理、“出让合同+补充协议”、收回机制等,差别化供地政策主要解决的是土地资源要素市场化分配问题及产业差别化供地导向。 1、实行差别化土地资源配置。 （1）优先满足民生项目和重点基础设施建设项目的用地需求 。 （2）每年不少于10%用于新农村建设 。 （3）产业等项目涉及用地指标根据项目质量优劣进行市场化配置 。,（一）差别化供地政策,同时对批而未供土地农转用盘活指标、城乡建设用地增减挂钩指标分配导向进行了明确。 、批而未供土地符合盘活条件应予以盘活，盘活土地指标实行全市统一建帐管理、统筹调配使用； 、增减挂钩指标优先保证搬迁农户新居建设等安置用地，鼓励建造多层和小高层公寓
3、房； 、确有节余的实行市场化配置和有偿调剂，可用于城镇建设的商住用地、工业用地等。,（一）差别化供地政策,2、差别化供地政策对供地导向进行了明确规定，保障科技创新创业、战略性新兴产业、现代服务业等重大项目的用地。 对重大项目建设用地面积超过150亩的，实行一次规划、分期供地。首期供地规模根据项目实施需要确定，原则上不超过100亩。,（一）差别化供地政策,在原有的公开出让、协议出让、划拨、集体使用等传统方式的基础上，创新了租赁、作价入股等新型国有土地有偿使用方式。,（二）差别化供地方式,结合“三改一拆”行动，在马桥街道开展的废旧物品收集点整治活动中，经编产业园区新选址设立废旧物品临时回收站，占地
4、面积约36亩。市政府将该地块以国有土地租赁的方式供给经编园万中选一物业服务有限公司，租期为5年；再由其进行开发建设使用。这种方式具有较强的灵活性，既能节约用地成本，又能方便土地退出，兼顾整体规划。,先行先试租赁案例：,实行弹性出让年限制度、“3+5+X”管理模式等 对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别化管理，综合运用用地预申请、弹性年期、转让限制等调节工具，丰富供应方式，增强供给弹性，满足产业发展差异化、多样化的用地需求。,（三）差别化土地供应,1、用地预申请制度 对列入土地出让计划的建设用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件等信息向社会发布，接受用
5、地预申请。,（三）差别化土地供应,2、弹性出让年限制度 除了房地产等经营性用地外，根据产业、行业和企业的特点，分别设定了10年、20年、30年、40年、50年不等的弹性出让年限。 期限届满时，企业若达到入区承诺和届时规定的投入产出、税收等经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请续期。,（三）差别化土地供应,3、“3+5+X”管理模式 对于科技创新创业、战略性新兴产业、现代服务业和我市鼓励发展产业，则实行一次性出让、“3+5+X”分阶段评估管理模式，即一般给予企业2-3年的建设期，3-5年的投产初始运行期，对建设情况和投产初始运行情况进行分阶段验收考核，并相应实施信贷等弹性管理和限制倒逼措
6、施。,（三）差别化土地供应,4、完善出让土地转让机制 根据产业类型和项目建设情况，在出让合同中约定自用或出售比例（自用部分10年内不得转让，出售部分5年内不得再转让），约定政府优先收购权。 经批准同意转让除外。产业用地转让的，受让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业准入条件。,（三）差别化土地供应,1、经营性用地出让实行市场定价 2、公益事业用地出让实行成本定价 3、产业项目用地出让实行修正定价,（四）差别化地价标准,一是对先进装备制造业、现代服务业、战略性新兴产业和科技创新创业项目，参照国家土地利用分类要求，区别不同行业和特点，建立产业发展导向地价修正体系。 二是对其他符合产业结构和转型
7、升级的工业用地，按照土地评估价格设定出让起始价。 三是对不符合我市产业转型升级但国家仍允许投资的产业用地，按照土地评估价格上浮不低于20%设定出让起始价。,（四）差别化地价标准,1、严格项目用地准入管理 2、强化土地出让合同管理 3、健全出让土地收回机制,（五）差别化用地管理,1、严格项目用地准入管理 、制定产业转型升级重点项目目录和投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、出让年限上限等产业准入标准，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。 、进一步提高土地投入产出标准，新增工业项目用地原则上亩均投资强度达到300万元以上，外资企业和内资企业注册资本分
8、别不少于投资总额的1/3和40% 、总投资5000万以下、亩均税收18万元以下、用地面积20亩以下（拆迁安置除外），原则上不再供地。,（五）差别化用地管理,2、强化土地出让合同管理。 、除了严格做好项目用地准入管理，我市在全省首家实行了“土地出让合同+补充协议”的管理方式，在出让公告和补充协议中明确了建设要求和罚则。 、在出让合同和补充协议中，对项目投资强度、注册资金、半年度投资强度、达产后亩均销售和亩均税收等进行了约定。 、同时，明确了出让人可收取土地低效利用违约金的4种情形。 、规范了出让人有权收回土地使用权的4种情形。,（五）差别化用地管理,3、健全出让土地收回机制。 、不符合产业约定条
9、件且属于国家产业政策限制类和淘汰类 。 、违反环保能耗约定且超越政策允许范围 。 、亩均投入产出（投资强度、销售收入）不足协议约定的50% 。 、年应缴税收连续三年低于行业平均的50%的 。 以上4种情况终止土地出让合同，建设用地使用权按原出让价由政府收购。,（五）差别化用地管理,二、存量提质，低效用地“再开发”,一、总体目标,二、主要内容,三、倒逼措施,为提高低效存量土地的使用效益，我市出台了海宁市推进低效利用土地市场化再开发实施意见（试行）政策，健全建设用地内涵挖潜、存量盘活、市场调节机制，确保低效利用土地市场化再开发每年不少于3000亩。,一、总体目标,低效利用土地是指未及时充分高效利用
10、的建设用地，包括批而未供土地、供而未用土地、已供在建未竣工土地、闲置土地，列入“三改一拆”的土地，建设用地竣工验收后6个月未投产、投产三年后亩均税收低于行业平均或协议承诺50%的工业用地，以及亩产效益综合评价C类工业企业用地。,二、主要内容,（一）、对批而未供土地。 （二）、对供而未用土地。 （三）、对已供在建未竣工土地。 （四）、对闲置土地。 （五）、对已竣工未投产等用而未尽土地。 （六）、对零散存量土地置换盘活。 （七）、对“三改一拆”土地再开发。,二、主要内容（分类处置低效用地）,二、主要内容（分类处置低效用地）,建设用地竣工验收后6个月未投产、投产三年后亩均税收低于行业平均或协议承诺5
11、0%的工业用地,供而未用土地,已供在建未竣工土地,批而未供土地,闲置土地,列入“三改一拆”的土地,亩产效益综合评价C类工业企业用地,（一）、对批而未供土地。 除已落实建设项目即将供地和因实施城镇规划近期拟供地外，其用地指标予以盘活后置换使用。,二、主要内容（分类处置低效用地）,（二）、对供而未用土地。 1. 2013年以来新供地的工业用地，提前开工建设并提前3个月通过竣工验收的，每提前竣工1个月可给予土地使用权人每亩1500元的奖励，最高不超过每亩1万元，待投产3个月后兑现。 2.对超过合同约定开工期限未动工建设满6个月的，如产业用地土地使用权人自愿退地并同意政府按原出让价格收回的，待按原用途
12、重新出让后，各镇（街道）和平台可给予原土地使用权人再次出让后增值净收益的50%或每亩不少于2万元的奖励。,二、主要内容（分类处置低效用地）,（三）、对已供在建未竣工土地。 1.对工业用地提前3个月以上竣工并通过复核验收，每提前1个月可给予土地使用权人每亩1000元的奖励，最高不超过每亩1万元，待投产3个月后兑现。 2.对已开工建设后企业因项目、资金、市场预期效益等原因停止开发建设不满一年的，严格延期审批，严格违约责任追究。 3.对符合转让条件的已供在建项目，鼓励土地使用权人整宗或分割后转让，政府可行使优先收购权。,二、主要内容（分类处置低效用地）,（四）、对闲置土地。 1.对超过约定开工期限仍
13、未动工建设（或开工后停止施工）满一年，属土地使用权人自身原因构成闲置的，应严格按出让合同约定征缴出让金总额20%的闲置费，签订出让合同补充协议，限期开工建设。 2.对超过约定开工期限仍未动工建设（或开工后停止施工）满二年，属土地使用权人自身原因构成闲置的，出让人有权直接单方解除合同，依法收回国有建设用地使用权。,二、主要内容（分类处置低效用地）,（五）、对已竣工未投产等用而未尽土地。 1.对已竣工建成但未实际投产形成闲置厂房的，各镇（街道）和各平台主体应督促业主按照招商投资协议等相关规定加快设备投入，限6个月内投产。 2.对拒不投产或逾期仍未投产，以及虽投产但仍达不到规定的，综合采取城镇土地使
14、用税差别化征收、不享受财政奖励补助和税收减免优惠政策、差别化信贷等各种倒逼措施，促使企业加快投产、招租、转让或退地。 3.对已竣工建成并投产使用，但土地仍存在空闲等未完全高效利用的，鼓励业主在规划许可的前提下提高建筑密度和容积率，保持工业用地用途不变的，不增收地价款。 4.鼓励土地使用权人整宗（或分割）退地或纳入市级统一交易平台进行招商。对纳入市级统一交易平台并成功引进业主受让或承租的，转让涉及的营业税、土地增值税等税费中的市级留成部分，以先征后奖的形式给予全额奖励，并给予承受人（市内关联企业除外）该宗地上上缴税收的地方留成部分前3年100%、后2年50%的政策扶持。,二、主要内容（分类处置低
15、效用地）,（六）、对零散存量土地置换盘活。 1.对土地利用总体规划确定的有条件建设区内的零散存量土地，先实施复垦再通过土地整治项目增减挂钩进行置换。鼓励原土地使用权人放弃置换后土地使用权，给予不少于每亩20万元的奖励。 2.为满足旧住宅区、旧厂区、城中村连片改造（简称“三改”）需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有零散存量建设用地，国有土地原产权人可通过协议出让方式、集体土地原产权人可通过集体建设用地使用方式取得土地使用权，按照市场化运作成片合作开发（商品住房除外）。,二、主要内容（分类处置低效用地）,（七）、对“三改一拆”土地再开发。 对
16、“三改一拆”土地再开发中需要协议办理供地手续、涉及历史遗留问题处理的地块以及以改为主、改拆结合的城镇规划改造地块根据浙政办发2013105号文件精神处置。,二、主要内容（分类处置低效用地）,（一）严格政策扶持。 （二）加强税收调节。 （三）实行差别信贷。 （四）实施差别电价水价。 （五）削减用能排污总量。 （六）暂缓通过工商年检。,三、倒逼措施,如，针对C类工业企业，严格执行差别化价格政策，不得享受各项奖励和优惠政策；实施税收调节，从高征收城镇土地使用税，不得享受房产税减免等税收优惠政策；实行差别信贷。控制贷款展期和新增授信，可实行差别化信贷利率政策；实施差别电价水价，进一步提高用电、用水价格标准，同时在错避峰轮休时执行最严格的控电限电措施；削减用能排污总量，差别化削减企业用能和污染排放总量指标、暂缓通过工商年检。通过这些措施，倒逼C类工业企业用地退出和再开发。,谢谢大家,
