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1、唐门一品项目营销提报,1、市场背景分析 2、项目价值研判 3、项目客群分析 4、整体营销思路 5、营销推广策略,目 录,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山城市地位： 2008年12月29日上午，河北省政府第27次常务会议审议通过了唐山市城市总体规划(20082020)和唐山市曹妃甸新城总体规划(20082020)。规划对唐山城市定位描述如下: 国家新型工业化基地； 环渤海地区中心城市之一； 京津冀国际港口城市！,大港口时代： “唐山湾”“四点一带”，由曹妃甸新区、京唐港开发区、南堡开发区和芦汉经济技术开发区组成。截至2012年。唐山港以3.64亿吨的
2、货物吞吐量排名全球港口第十位，增幅16.8% ，增幅位居全球十大港口之首。,唐山地处环渤海经济圈，属于京津唐城市群核心城市之一，随着京津冀一体化的进行，唐山将搭上首都的经济快车。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,地区生产总值,经济产业结构,唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山
3、经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,社会消费零售额,城镇居民人均可支配收入,唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,唐山经济发展,唐山产业格局,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山发展格局,城市区域定位,钢铁工业：是唐山的第一大支柱产业，已形成采矿、炼铁、炼钢、轧钢等配套完整的钢铁工业体系。 能源工业：早在2005年，能源行业曾实现增加值占全市GDP的7.3%。 建材工业：拥有冀东水泥集团、唐陶集团、惠达集团等大型企业。 装备制造业：传统主导产业之一，铁路客车、大型水泥成套设备、自
4、动焊割机等优势产品具有较高市场占有率。 产业仍以工业为支柱，在产能过剩的情况下，经济发展到了瓶颈阶段，亟待产业升级,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,2008年新规划方案： 于2008年12月28日由河北省审议通过，确立了唐山两核两带的城市规划思路。 两核：主城区和曹妃甸新区。 主城区包括路南、路北、高新区、空港、开平、丰南、古冶和丰润片区；曹妃甸新区包括曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。 两带：山前发展带和沿海发展带。 主城区城镇人口规模达到300万人以上，曹妃甸新区城镇人口规模达到126万人。“两核”城市
5、人口远景将达到500万人以上。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山将形成6大城市中心，其中发展重点主要放在南湖区域及凤凰新城金融商务中心区域。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,未来唐山城市发展的主方向在城区的西部及南部，虽然目前经济状况仍保持较快的发
6、展，但是随着产能过剩、内需得到满足，唐山这个以工业为主的城市，在经济发展上将遇到瓶颈。尖端客群购买力下降，对高端地产的发展，起到非常大的阻碍。而京津冀一体化进程的加快，将会成为唐山产业改良、突破经济瓶颈的一大助力。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,政策研判,城市背景,政策走势,宏观市场,2012年2月底国土部公 布关于做好2012年 房地产用地管理和调控重点工作的通知，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售的别墅将成最后的晚餐，别墅或将逐渐退出一手市场。,从2015年开始实施的政策来看，为了应对经济下行压力，政府开始为房地产松绑，利好政策频出。同时，2012年发布的“禁
7、墅令”，使得目前在售的别墅成为稀缺产品。,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,高新区,陡河居住区,凤凰新城,中心生活区,南湖生态区,目前主城房地产市场，板块划分云集。但城市发展已经明显郊区化； 城市地产发展重点是凤凰新城及南湖生态区区域。,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积走势,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,总价走势分布,供给量走势,户型面积走势,由下表我们看出，目
8、前唐山购房单价集中在5000-6500元/平米区间内，2015年价格同比稳中有降，6月份同比下降3.74%,环比有所上涨。,单价走势,单价分布,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势,总价分布,由下我们看出，目前唐山购房总价集中在20万-60万元区间内。,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,
9、供给量走势,户型面积走势,整体来看，近两年内2014年楼市达到库存高峰，从2015年开始，入市新盘减少，存量房加推力度减弱，新增供给量逐渐减少，存量得到一定程度的去化。,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积占比,目前来看，市场上户型面积的供应仍以70-110为主，占54.01%，而从供求关系来看，90-120的户型较为紧缺。,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品
10、分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积占比,宏观市场研判,目前唐山市区房地产市场稳定，消费主力仍是刚需置业，投资客进一步减少，处于以价换量阶段。 虽然一二线城市楼市开始转暖抬头，但唐山做为外来人口流入较少的三四线城市，楼市转暖的势头依旧不明显，短期内难有较大提升，低价快速去化库存，仍是目前的主流。,南湖片区,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,瑞宫,唐城壹零壹,香郡,红郡,御园,南湖壹號,金沙府,金隅乐府,景泰翰林,
11、本案,唐山的高端别墅项目主要集中于南湖景区，配套景观以湖景为主。 剩余的别墅项目则分散于市区各部，以山景和地理位置为主要资源。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,唐山的别墅项目多为2011年左右入市销售，由于“禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在2012年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在15000元/左右，相对来看，本案22000-25000元/的价格过高。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,
12、政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,唐山的别墅项目多为2011年左右入市销售，由于“禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在2012年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在15000元/左右，相对来看，本案22000-25000元/的价格过高。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,唐山的别墅项目多为2011年左右入市销售，由于“禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在2012
13、年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在15000元/左右，相对来看，本案22000-25000元/的价格过高。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,万科、中骏从去年开始推出特价产品，基本在300万左右，但未能形成爆发性成交，尤其中骏今年年初推售五套特价房从350万直至递减到280万，迄今仍剩余3套。 结合去年成交数据分析来看，唐山别墅成交基本都是联排产品，而且联中产品居多，总价基本在280万-345万区间，中骏采用了首付按揭分期的
14、销售策略，因此，变相降低客户购置门槛等手段基本是唐山别墅的销售策略。,从库存方面来看，市场上别墅库存量都相当大，尤其在别墅市场目前低迷的情况下，未来联排产品竞争依然激烈，但综合看双拼及独栋产品库存较少，而联排边户、双拼及小独产品相对容易获得实力客户的青睐。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,南湖壹號,南湖壹号项目位于唐山市南湖生态城，依托南湖水系临水而筑，紧依小南湖。一期共157栋法式别墅，产品涵盖大中小独栋、联排、叠拼。不论是从湖景资源、建筑园林风格还是
15、产品线，南湖壹號与本案都极为相近。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,南湖壹號自2012年入市以来共售出55套房源，剩余102套房源，价格过高、间距过窄、立面陈旧、建筑破损，是该项目销售的主要抗性。目前已陷入滞销的困境，每周的电访量不足7组。,内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业；,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判
16、,内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业；,客户年龄：40-50岁 家庭结构：三口之家为主，部分三代同堂； 交通工具：拥有多辆私家车； 置业目的：自住为主，改善居住环境； 购房次数：多次置业； 关注要点：完善的城市功能配套、便捷的出行条件、私密性及产品品质； 客户职业：私企业主、企事业单位高层管理者（开发商内部认购或合作伙伴）； 大部分有暴发户的气质，重视自己的社交圈和生活圈，喜欢棋牌娱乐、高尔夫、旅游等。,客户类型一：曾经居住于有院平房，由于早期平改后居住高层生活品质低或生活不便等种种原因，拥有资本后购买别墅。,南湖壹號客群简析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业；,南湖壹號客群简析,客户年龄：30-40岁为主； 家庭结构：三口之家为主； 置业目的：自住为主，改善居住环境； 购房次数：二次或多次置业； 关注要点：完善的城市
