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1、第 1 页 共 32 页 金融街金融街 B7B7 大厦大厦商业大厦（五星级）商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务合同公共区域物业管理服务合同 (A(A、B B、C C、D)D) （081023081023 修订稿）修订稿） 甲方：甲方： 以下以下 1-1-7 75 5 方合称甲方方合称甲方 1 1、 中国人寿保险（集团）中国人寿保险（集团）公司公司 1 1、 2 2、 中国人寿资产管理有限中国人寿资产管理有限公司公司 2 2、 3 3、 北京中保信房地产开发有限北京中保信房地产开发有限公司公司 3 3、 4 4、 北京北京银行银行 4 4、 5 5、 北京北京市西城区机关事务服务中心市西城区
2、机关事务服务中心 5 5、 北京产权交易所有限公司北京产权交易所有限公司 国寿投资控股有限公司国寿投资控股有限公司 乙方：乙方： 中保信中保信物业管理有限公司（以下简称物业管理有限公司（以下简称“中保信中保信物业物业” ） 甲方作为北京市*市西城区？区金融街 17 号 B7 大厦商业大厦（五星级）A、B、C、D 座(以下简称“ABCD 座 1-4 号大厦”)的所有人/业主，一致同意委托乙方管理 ABCD 座 1- 4 号大厦公共部位物业； 乙方具备从事物业管理企业的资质条件，具有管理 ABCD 座 1-4 号大厦物业的能力与 水平。并同意接受甲方委托，按照本合同、 物业管理条例 、 物业服务收
3、费管理办法 、 北京市*市物业服务收费管理办法（试行） 及相关法律、法规、政策的规定为 ABCD 座 1-4 号大厦提供物业管理与服务。 1.1. 定义定义 1.1 “物业管理服务区域”：指甲方委托乙方对 ABCD 座 1-4 号大厦共用区域实施物 第 2 页 共 32 页 业管理服务的全部范围，包括其中的建筑和设施设备。 物业公共区域指不被单一产权人所使用的区域；仅为 ABCD 座 1-4 号大厦全体业主所 有并使用的区域；公共设备设施指不被单一产权人使用的设备设施，仅为 ABCD 座 1-4 号大厦全体业主所有并使用的设备设施。公共区域和公共设备设施之定义 见本合同附件 1：金融街 B7
4、大厦商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设 备之定义 。 商业面积是指业主需要或用于商业用途，且空调供应时间为周一至周日 8:00-22:00 中任意连续 12 小时（包括国家法定节假日）的面积。 2.2. 委托物业管理服务范围委托物业管理服务范围 2.1 物业基本情况：ABCD 座 1-4 号大厦，位于北京西城区？区金融大街 17 号 B7 大厦 商业大厦（五星级） ，建筑面积 217,048.69435465 平方米，四至以房屋土地管理 部门核定的红线范围为准（详见建设规划平面图） 。 2.2 乙方提供本物业管理服务的区域范围为：本项目建筑红线以内的 B7 大厦商业大 厦（五星级）A、B
5、、C、D 座建筑物及其附属设施设备，具体服务范围见本合同附 件 2金融街 B7 大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务范围及界限划分 及附件 7金融街 B7 大厦商业大厦（五星级）公共区域管理服务范围及内容划分 方案 。 对在实际工作中出现与 B7 大厦商业大厦（五星级）其他相关物业管理公司物业 服务约定不明、界定不清情形的，或依附件 7 第三项所列示情形，应甲方要求， 乙方应先行承担物业管理责任，并服从甲方对该等事项做出的决议，甲方无须 就此支付任何额外费用；如因乙方推诿、延误造成甲方损失的，乙方应承担相 应赔偿责任。 2.3 甲方中某单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服
6、务，服务内 容和费用由该双方另行商定。 3.3. 物业服务质量要求物业服务质量要求 总则：乙方应保证 ABCD 座 1-4 号大厦处于完好使用状态，保持 ABCD 座 1-4 号大厦品 质；力争提高 ABCD 座 1-4 号大厦在市场上的整体竞争力，利于 ABCD 座 1-4 号 大厦的长期升值。 第 3 页 共 32 页 本合同本合同物业管理服务内容和服务质量要求见本合同附件 3 ： 金融街 B7 大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准 4.4. 物业管理服务资金物业管理服务资金 本合同采取酬金制方式收取物业服务资金，甲方预付、乙方预收的物业服务资金 包括物业服务支出和乙方作为
7、物业管理企业的酬金两部分。预收的物业服务支出属于 代管性质，为所交纳的业主所有，乙方不得用于本合同约定以外的支出。 双方同意：本合同有效期内乙方预收的物业服务资金共计 18,770,371546565 元，按季度以非商业部分 3.764 元/月/平方米、商业部分 元/月/平米标准 向甲方收取。物业服务资金的测算和分摊见本合同附件 4金融街 B7 大厦商业大厦 （五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表和附件 5A 座大厦物业 管理服务资金预算表 。物业服务资金除按约定支付乙方酬金外，全部用于本合同约 定的物业服务支出。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用， 应当通过专
8、项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出。乙方因向甲方因乙方提供 本合同项下的物业服务应按而收取的酬金每季按甲方各公司实际实际物业服务支出 的 8%支付薪金。乙方每季按甲方各公司预算物业服务支出的 8%预提，计提年终按审 计报告进行决算并予以调整。 4.1 物业服务资金由甲方各方按季度（收取期限为当季第一个月的前五个工作日 内）支付给乙方指定的单位： 中保信物业管理有限公司北京国寿物业管理中心 开户银行（人民币）：北京银行营业部 账 号：01090520500120109129832 4.2 物业服务资金包含的内容 4.2.1 本合同物业管理服务区域内与物业管理服务相关的政府规定的所有法定税
9、费； 4.2.2 按本合同管理内容进行物业管理服务由乙方应得的物业管理酬金； 4.2.3 本合同物业管理服务区域内房屋、系统设备设施、基础市政设施的日常维 修、小修和保养费（大、中修及更新改造费用未计入） 。按照物业服务收费管理 办法的规定，如物业共用部位、共用设施设备发生大、中修及更新改造事项， 乙方应根据实际情况做出预算，报甲方各方审批以后负责实施，由此发生的费用 由甲方各方从专项维修资金中支付。大中小修区分标准依据国家及北京市*市的有 第 4 页 共 32 页 关规定执行。 4.2.4 乙方为大厦共用区域物业管理服务人员而支付的工资、社会保险 BX 和按政 府规定提取的劳动保障福利费；
10、4.2.5 本合同物业管理服务区域安全、秩序维护费用； 4.2.6 本合同物业管理服务区域清洁卫生费用； 4.2.7 本合同物业管理服务区域绿化维护费用； 4.2.8 经甲方同意，乙方为管理本合同物业管理服务区域而聘请的管理、维修、 会计、法律、审计等方面专业顾问的费用； 4.2.9 乙方为管理本合同物业管理服务区域所需的行政办公费用； 4.2.10 本合同物业管理服务区域内节日装饰的费用； 4.2.11 本合同物业管理服务区域内的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保 险 BX 相关保险 BX 费用； 4.2.12 本合同物业管理区域内的公共能源费（水、电、气、暖等，不包括业主自 用部分能源
11、费） ； 4.2.12 物业服务资金所包含的相关内容在以上条款中未提及的，详见本合同附件 5 和附件 6 概算明细表。 4.3 乙方应向甲方公布物业服务资金年度预决算情况，并及时（每年不少于二次） 向甲方公布物业资金的使用情况。乙方应每年与甲方协商选定聘请专业机构对物业管 理运营服务资金的收支情况进行财务审计，并向甲方提供由专业机构审计的财务审计 报告。聘请专业机构的费用由物业服务资金列支。 甲方有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审 计，乙方应予积极配合。 4.4 如物业服务资金年度结算后产生结余，则结余部分转入下一年度甲方应付的物业 服务资金或返还甲方；如物
12、业服务资金年度结算后产生不足，则此不足由乙方承担。 如此不足产生的原因为政府部门调整相关价格，则由甲方各方协商酌情共同对乙方给 予补偿。 5.5. 双方权利义务双方权利义务 5.1 甲方权利义务 5.1.1 有权行使和维护甲方及实际使用人的合法权益，有权监督乙方对公共区域 第 5 页 共 32 页 的使用及收益情况；乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应 征得甲方的书面同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照 甲方的要求使用。 5.1.2 审定乙方提出的物业管理服务年度财务预算及决算； 5.1.3 审定乙方制定的物业管理服务工作计划和物业服务规章制度，考核、检查 监督乙方
13、物业管理服务的实施情况，并有权提出整改建议； 5.1.4 有义务遵守管理规约，遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩 序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按本合同的约定向乙方按时交纳物 业服务资金； 5.1.5 甲方有义务向乙方提供物业管理所需的图纸、资料； 5.1.6 不得擅自占用、损坏本物业的共享部位、共享设施设备或改变其使用功能； 5.1.7 法律法规及本合同规定的其它权利义务。 5.2 乙方权利义务 5.2.1 根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业管理服务区 域内提供物业管理运营服务；并制定本物业管理服务区域内物业公共区域和 公共设备设施的使用、公共秩序和环境卫
14、生的维护等方面的规章制度交由甲 方审核批准；乙方有义务遵守上述规章制度； 5.2.2 乙方有权按本合同的约定向甲方和大厦业户收取物业管理服务中的相关费 用； 5.2.3 经甲方同意，乙方可以根据实际物业管理服务的需要，将部分物业管理服 务内容委托专业公司，但不得将物业管理服务整体委托给合同当事人以外的 第三方。就前述情形，乙方应承担全部相关费用，并且乙方应就专业公司的 服务行为向甲方承担所有相关责任； 5.2.4 乙方负责编制管理范围内房屋、附属建筑物、系统设施设备年度维修养护 计划，并组织实施； 5.2.5 乙方应每六个月会同甲方进行一次物业服务满意率调查，并将调查结果供 甲方备案，作为甲方
15、检查乙方工作的一项标准； 5.2.6 乙方向甲方公布物业服务资金年度预决算并每年一次公布物业服务资金的 收支情况；当甲方对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提 出质询时，乙方应及时答复并做出合理解释； 第 6 页 共 32 页 5.2.7 本合同履行期限届满前一个月，乙方应向甲方公布物业服务资金收支账目， 物业服务资金全部用于本合同约定的支出，结余部分应返还甲方或冲减下一 年度的物业服务资金； 5.2.8 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；在本合同期内 及合同期满后不得将有关甲方各方的任何商业资料和秘密泄露给任何非甲方 各方的第三方； 5.2.9 本合同终止时，乙
16、方必须向甲方或其指定的第三方移交全部与物业管理相 关的工程图、竣工验收资料、业主档案等资料及管理用房、经营性商业用房 或场地以及结余物业服务资金，协助甲方或其指定的第三方做好物业管理服 务交接、善后工作； 5.2.10 乙方在本合同约定的管理范围内，根据服务内容按国家安全生产法规的规 定，承担消防安全责任； 5.2.11 乙方确保本物业的管理符合国家、北京市*市的法律法规； 5.2.12 乙方承诺：由乙方管理的 ABCD 座 1-4 号大厦公共区域物业管理服务内容 已涵盖所有 ABCD 座 1-4 号大厦公共区域及公共设备设施，无管理漏项，管 理范围及内容界限明确，责任清晰；乙方承诺在实际管理工作中与招商局物 业（或甲方指定其他物业单位）友好协作，不互相推诿；如因乙方推诿，造 成甲方损失的，乙方应予赔偿。 5.2.13 如实际管理中出现乙方难以协商明确的责任归属问题，乙方应首先解决问 题，承担相应的物业管理责任，再由甲方统一决定责任归属，甲方无须就此 支付任何额外的物业服务资金； 5.2
