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1、深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第1页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日1.目的规范公共设备、设施的管理，保持设备、设施良好状态，确保公司所管辖区域设备、设施管理工作的统一、完整和完善。2.范围适用于公司所管辖区域设备、设施的综合管理工作。3.定义本文对公共设备、设施的分类是：（1）、供配电系统:发电机、高压开关柜、变压器、低压配电柜、功率因数补偿柜、高（低）压电缆、动力配电柜（箱）、照明配电箱、控制柜（箱）、照明灯具、开关、插座、室外照明、动力及照明线路等。 （2）、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井
2、、化粪池、隔油池、供水管网、排污管网、供水泵、潜（污）水泵、各种阀门、水龙头、变频恒压供水设备等。 （3）、消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、警铃、消防控制主机、联动控制柜、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、消火栓管网、喷淋管网、防排烟系统、气体（泡沫）自动灭火系统、消防应急电源设备、消防电气控制柜（箱）等。（4）、电梯系统（5）、通风、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机、风柜、吊柜、风机盘管、空调管网、各种阀门、自控箱、其它类空调、送风机、排风机等。 （6）、电讯系统：内部电话线路、对讲系统、背景音乐（紧急广播）系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统等。（7）、
3、安防系统：闭路监控系统、停车场管理系统、防盗报警系统、周界防范系统、电子巡更系统等。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第2页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日（8）、楼宇智能控制系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、控制箱、各种电动阀门、温度感应器、水流量（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等。（9）、其它设备及维修工具：升降台、影音及舞台灯光系统、煤气管道及开关；剪草机等绿化设备；洗地机、抛光机、吸尘器等清洁设备；保安器材及工具；电焊机、
4、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具。（10）、公共设施：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包括周边服务用配套设施）、防雷接地系统，如：自行车棚（房）、内外墙面、楼梯间、通道、屋（地）面、门、窗、吊顶、天花板、道路、连廊、建筑小品、泳池及设施等。（11）、汽美中心设备：洗车机、空压机、高温冲洗机、高压冲洗机、真空抽油机、吸尘吸水机、举升机等4.职责和权限4.1品质管理部负责对各管理处和汽美中心的公共设备、设施的保养维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各部门公共设备、设施保养情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修
5、质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。4.2 管理处经理负责公共设备、设施保养维修工作的抽查。4.3 设备主管或主办负责公共设备、设施保养维修工作的组织、安排、实施和检查，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。4.4设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业指导书同）负责责任范围内公共设备、设施保养维修工作。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第3页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5. 方法和过程控制5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配
6、足有效灭火器材。5.1.2设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。5.1.3设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温湿度须保持在设备运行要求的允许范围内。5.1.5设备房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。5.1.6参观来访需进设备房，须设备主管或甲方主管部门批准,由设备责任人陪同方可进入。5.1.7设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度、
7、并记录在公共设备、设施保养维修记录表上，每周清洁设备房一次，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。5.2 设备、设施保养维修5.2.1 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内公共设备、设施，发现问题及时处理，并记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.2.2 设备主管或主办每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时要求设备责任人处理，并记录在公共设备、设施检查记录表上。5.2.3 每月设备主管或主办及设备责任人对公共设备、设施的状态及其质量记录进行一次巡查，并在公共设备、设施检查记录表中予以记录，发现问题后，明确整改处理的责任人、
8、完成日期，完成后由设备主管或主办进行复查，并做好复查记录。5.2.4设备检修等级按以下分类进行：（高等级检修包含低等级检修全部内容）深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第4页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.2.4.1日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等现象，如实记录运行数据。5.2.4.2 月检：属预防性检查。对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。5.2.4.3季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试
9、。5.2.4.4年检：属恢复性检修。对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。5.2.4.5大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。设备主管或主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区（大厦）业委会或甲方批准执行。5.2.5分承包方保养维修的公共设备、设施应依据合同之内容，在设备责任人的督促下进行定期保养及故障的处理，并按要求记录在分承包方设备保养维修记录表上。5.2.6对于设备的抢修和大修应将相关情况应记录在
10、设备抢修（大修）记录表上。重要公共设备、设施易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于故障发生时能得到及时处理。 5.2.7设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好检修前准备工作及防范措施。涉及到影响人身安全和与生活、办公等非常密切相关、易引起顾客投诉或易影响公司形象的重要维修工作，品质管理部及管理处经理需到现场指挥、协调和组织。5.2.8设备大修，品质管理部应派人到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺精检细修，解决技术难题，保证检修质量，并且验收须符合国家相关法规要求。5.2.9各部门每月应编制工作计划安排表，对本部门设备设施运行、保养维修等工作做出相应的计划和安排。5.2.10品质管理
11、部应按要求编制公共设备、设施季度检查计划，对深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第5页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日各管理处的设备、设施运行、保养维修和质量记录情况进行检查。在一周内对检查情况进行总结，对存在问题限期整改。并进行复查，记录在公共设备、设施检查记录表上。检查和复查结果通报公司各部门。对于管理处解决有困难的问题，品质管理部应协助解决或请专业公司处理。5.2.11各管理处应及时填写公共设备年度检修计划表，在每年十二月十五日前上报品质管理部审批。各部门应严格执行检修计划，如有特殊原因需变更检修计划时
12、间，应提前一周报品质管理部批准。5.3设备档案的建立要求5.3.1各管理处应建立公共设备、设施台账，填写设备（工具）汇总表，并应设专人负责保存设备、设施管理档案、与运行设备相符的技术图纸、产品说明书，将设备检修情况及重要零部件更换情况在档案中予以记录，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。5.3.2机电设备主管（或主办）应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备、设施按单机单台或按功能系统进行标识及编号，并用标牌形式予以实施。5.3.3设备、设施编号按下列规则统一编号：（1）编号格式（例如：桃源村供配电系统001#变压器）V00101BYQ001物业点编号设备系统设备名称缩写（如变压
13、器）设备顺序编号（001#变压器） （2）符号意义：物业点编号000深圳公司设备系统01供配电系统备注1、设备名称缩写应取汉语拼音字头，并以缩写位数最少且最能表达设备类型为原则。例如： 低压柜有低压配电柜、低压开关柜、低压抽屉柜等多种叫法和类别， 但设备名称缩写均应为“DYG”。2、项目组按接管的时间先后顺序编号。001桃源村管理处02给排水系统002交管局管理处03消防系统0021福景外校项目组04电梯系统0022青年学院项目组05通风、空调系统003万科大厦管理处06电讯系统0031万科公寓07安防系统004百门前管理处08楼宇智能控制系统005汽美中心09其它设备及维修工具100北京分公
14、司10公共设施101建设部管理处11汽美中心设备102总后管理处深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第6页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.3.4所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。5.3.5设备台账应保持与设备现行状态一致，设备责任人应将设备封存、停用、限制使用范围、迁移、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账或设备卡上予以记录。5.4设备状态标识5.4.1各管理处应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。5.4.2设备状态分运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。5.4.3设备状态改变，标识应随之改变。5.5供配电系统管理5.5.1 各管理处应严格遵守供用电协议，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。5.5.2各管理处应建立与小区（或大厦）供电方式、线路相一致的高、低压配电系统图，并在通过公司品质部审核批准后，于一周内悬挂在变配电房墙上的适当位置。5.5.3管理处应根据电力公司的供用电协议和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良
