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1、南岗教化-马家沟片区修详规划（说明书）郑迎虹（2005届工程硕士）9目 录一、规划用地范围1二、现状概况1三、存在的主要问题：2四、规划依据及原则4五、规划目标5六、功能定位5七、用地布局5八、道路交通7九、地块控制7十、配套设施规划8十一、城市设计及其导引9十二、规划措施11一、规划用地范围本次控详规划用地范围位于南岗区中部，海城街和教化街之间。其四至为：海城街马家沟教化街革新街，总规划面积26.71公顷。二、现状概况1、总体概况本次规划范围内，现状总面积26.71公顷，其中：居住用地面积为3.32公顷，占规划用地的12.43%；公共设施用地面积为1.59公顷，占规划用地的5.95%；工业用
2、地面积为4.33公顷，占规划用地16.21%；仓储用地面积为14.81公顷，占规划用地55.45%；道路广场用地为1.66公顷，占规划用地6.22%；市政设施用地面积为1.00公顷，占规划用地3.74%。2、现状布局该规划地区现有工业企业3家，仓储企业2家，汽车队一家，加油站一座，检验所和农副产品批发站各一家，里有3处棚户区。其中工业企业主要分布在西部；仓储企业主要分布在东部。（1）居住用地布局现有居住用地主要为棚户区，属于四类居住用地，占地3.32公顷主要分布在马家沟东侧和仓储用地北侧，容积率均为0.8左右。（2）公共设施用地布局该区公共设施用地仅为市锅炉水处理检验所和哈铁农副产品批发站两处
3、，占地1.59公顷，位于整个区域的中部和北部。（3）工业用地布局此处工业为哈铁混凝土构件预制厂、哈铁修配厂和哈铁木材加工厂三处，这些工业厂占地较大，且均为二、三工业。（4）道路交通情况规划区内现有主干道1条，即文沟二胡同，外部两侧有海城街和教化街。（5）市政公用设施用地规划范围内市政设施2处，有哈铁二工程处汽车队和弘桥加油站，共占地1.0公顷。（6）仓储用地规划范围内仓储用地面积为14.81公顷，占规划用地55.45%，有哈纺织品公司南岗储运部和哈燃料公司二公司两家三处用地。现状土地利用统计表序号类别代号用地名称面积（公顷）占百分比（%）1R居住用地3.3212.432C公共设施用地1.595
4、.953M工业用地4.3316.214W仓储用地14.8155.455S道路广场用地1.666.226U市政公用设施用地1.003.74合计26.71100三、存在的主要问题：1、用地布局不适应现代化城市建设的需求。该区以传统的二、三类工业和仓储用地为主，工业、仓储、居住混杂现象十分严重，且此处位于城市上风向，对城市环境影响较大。另外工业区与学府路两侧的教育科研用地临近，缺少必要的防护措施，不适于科研用地的发展。这在南岗区作为全市的教育科研中心的职能不相适宜，因此规划应重新调整工业用地布局，并建立相应环境保护措施。2、住宅质量低，居住环境差，且容积率低（平均容积率1），建筑密度高（建筑密度达到
5、70%左右）。3、公建设施较少，设施不配套，与该地块所处位置不匹配。4、教育科研用地需补充完善。该地区邻近工业大学，为哈尔滨市的教育科研集中区的重要组成部分，随着教育科研产业的发展不断扩大，提出增加用地需求的要求。原有的用地已远远不能满足于自身发展的需要，急需寻找新的发展空间。5、道路建设滞后，影响该区域发展。规划范围内所有道路均未进行过改造，交通干线少，而且路况条件较差，道路建设的落后局面滞约了该地区城市建设及环境的进一步发展和改善。6、规划区内部分地块市场价值与基准地价不符，由于土地利用性质不当，造成土地差级收益流失，不利于经营城市。因此规划中应调整土地利用性质，使市场价格与基准价格接近，
6、减少级差收益的流失，使土地创造最大效益。四、规划依据及原则1、规划依据 （1）哈尔滨市城市总体规划；（2）南岗区分区规划；（3）城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则；（4）哈尔滨市道路网规划；（5）哈尔滨市工业搬迁规划；（6）其它相应的有关资料。2、规划原则、（1）可持续发展则。遵循哈尔滨市和南岗区可持续发展战略，从经济规律出发，以市场需求来确定土地投资数量和总开发量，选择适宜开发量，合理的环境承载力。（2）统一规划、合理布局原则。坚持统一规划、分步实施，合理安排各项用地，遵循地价运作的经济规律，力求土地经济利益的公正分配，使规划立法和审批管理标准统一。（3）留有余地，保持弹性原则。制定
7、具有可操作性、可行性的技术控制指标，留有弹性和兼容性，促进资源的有效配置和合理利用。（4）以人为本的原则。重视生态环境建设，增加城市景观环境设计，创造以人为本良好的人居环境。3、规划理念（1）生态性以具有个性的基地符合都市景观和自然环境。（2）亲和性东方居民的核心精神“亲情满庭院”。现代人更需要家园的亲和力，更需要亲情的沐浴和精神的颐养。（3）多样性避免单纯统一的行列式布置，注重流线型开放空间的塑造。（4）延续性确保室内外空间的有机联系，反映多样生活方式（5）经济性住宅间的相互联系性和接近性，利用屋顶空间，提高空间的使用率。五、规划布局依据哈尔滨市南岗区分区规划，并对其路网进行合理调整，规划上
8、有一横一纵两条主要城市级道路贯穿整个用地（复兴路和规划路），将整个用地分割成四个部分，以横向的规划路为轴，以北靠近马家沟河一侧的两片用地，布置高级住宅区，以南的两块用地主要建设管理、展示、销售、信息服务等多功能于一体的综合性商贸区和展览区。展览区位于商贸区西侧，以三栋4层的大型的展览展示大厅为主，每栋展厅为一个功能区，分别为知明家具、优质装饰材料及百货商品、副食品的展览展示功能区。该区域除具有大规模展览展示作用外还具有家具、装饰材料、百货商品及食品的仓储、批零发货、配送、办理贸易手续等功能。各专业库区及堆场周围有道路相连，并在临教化街、安道街、街设出入口、供物流、人流通行。商贸区内主要建设管理
9、、展示、销售等多功能综合性商业大厦，其中地上为大型商贸区、地下为大型停车场。综合性商业大厦内设有物流管理、物业管理、商务办公、信息中心、展示、销售、洽谈、信息发布、超市、休闲娱乐、辅助力等功能厅。大厦作为本项目的形象建筑，充分体现此商贸区的特点，造型大方、壮观、具有商业特征和时代感，再配以大型绿化广场，形成优美、高雅的环境。同时道路设计作将进入园区内的车流引至地下停靠，停车场有通物流配送库区，从而保证地上商贸区内的整体环境不受破坏，销售区人流、物流通畅并且不影响区内的货物出入、各种功能受到了合理的发挥。高级住宅区位于规划路与马家沟之间,占地约12.5公顷，建筑面积93440平方米，可居住户数为
10、935户，人数3300人。该区北侧沿马家沟设有4080米宽的绿化带，既美化了滨水景观，又为居民提供广阔的绿地提高居住水平。六、道路交通规划商贸区的交通主要分为车流、人流、物流三个层次进行组织，静态交通则分为地上地下停车两大部分。车流主要依靠教化街、海城街、复兴街、安道街和规划路来解决，这五条干道将整个贸易区划分为四大部分，并围绕整个贸易区形成交通便捷、车流通畅的车行系统。人流主要分为两部分，一部分是贸易区内前来购售物的人流，考虑到购售物的人流主要来自安道街一侧，该部分人流主入口设在安道街上，围绕展厅和管理区进行布置，设计尽量作到人流路线的便捷和不重复，将人流在南侧组织好，避免与北侧物流相互干扰
11、；另一部分是北侧居民的生活路线，此处的路线布置按居民的生活习惯以及地块的不同需求来进行组织。物流则主要围绕规划路以及其南侧仓储展开，物流的设计主要考虑贸易区规划仓库与外界的联系问题。作到物流、人流、车流分离，使货物的运输能够流畅的操作。静态交通在地上部分，主要设有教化东侧和安道街与复兴街交叉口处两上地面停车场，地下停车库，东海城街西至教化街，南起安道街、北至规划路，总占地面积约16.5公顷，地下停车库设计根据规范合理布置出入口的数量与位置，做到既符合防火、疏散的要求。又满足使用者的简捷、方便要求。七、绿化景观规划景观设计从滨水景观、人文景观、景观视觉中心和景观节点几部分来考虑。沿马家沟我们设计
12、了滨水步道，同时设有枕流亭、翠呜亭、吟香楼、云香亭等四处景观节点，来丰富水景观的空间，在北侧依据城市道路将滨水绿带为三个园区分别为映艳园、倚霞园、香雪园，园区的设计考虑春夏秋冬四季的季相特征，作到“月月有花，季季有景”。人文景观主要分为由六栋点式住宅楼组成的景观界面和贸易区内展厅与管理大厦组成的景观界面，这些建筑的设计应考虑城市景观、在色彩造型上丰富城市空间。在居住区内设有谐乐园、同乐园两处开放绿地，既可服务于该处居民，又可美化城市景观，规划路的南侧设有聚芳园这三个园区大大地丰富了规划路的景观与空间。复兴路两侧也绿以地为主，并有同乐园、倚霞园、香雪园等三处大的开放绿地，形成丰富多彩的街道景观。
13、居住区环境设计重视突出自然绿色的特点，曲直相交的两条干道两边是成行的乔木和灌木相结合，形成两条绿色走廊。景观中心用各种雕塑小品起点睛之笔。步行道上设有文化柱，坐椅，小品等设施，铺装以天然材料为主。 50米的绿化带中20米的隔离区，30米的休闲区，设计采用大弧度流线型的线条，不断生长文化的曲与直。丰富的空间序列，亲和的居住环境，居民自由活动于动与静，地上与地下，室内与室外，开阔与幽闭，静雅与繁华情调的空间中。八、规划用地平衡表和主要经济指标规划用地平衡表占地面积（m2）占地比例（%）总用地267100100居住用地221257.09展厅用地303509.73仓储用地251348.06文体用地69202.22管理用地126754.06道路广场用地8411626.97绿地用地13058041.87经济技术指标总用地面积267100 m2总建筑面积324653m2其中住宅93440 m2文体4565 m2仓储70400 m2展览79648 m2管理76600 m2建筑密度12.35%绿 地 率41.87%容 积 率0.96%限 高100 m
