《亚龙湾区域市场调研资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《亚龙湾区域市场调研资料（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、区域市场调研和对应案例研究,根据顾问合同，本报告共包括四方面内容,亚龙湾二期项目资源条件解析和属性分析,三亚旅游度假区开发的市场现状和竞争分析,目标市场分析,第三篇,第二篇,第一篇,国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式,第四篇,三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升； 2006年旅游人数超过450万人次，三亚已
2、经成为著名的旅游度假圣地,三亚,第三产业已成为三亚的主导产业，无污染产业体系已初步建立，并将继续完善,三次产业结构由2000年的33.1 ：20.3：46.6演变为2005年的28.4：26.0：45.6 。第三产业已成为三亚的主导产业。 三亚“十一五”期间的主要任务是优化产业结构，构建无污染的以旅游业为带动的产业体系,“十五”期间三亚产业发展结构： 效益农业：积极发展，逐步形成热带水果、海洋渔业等优势特色。 新型工业：工业增加值以年均10.2%的速度稳步增长，发展加快。 房地产业：成为新的支柱产业，累计完成投资48.5亿元，是“九五”的11.5倍，对经济增长的拉动明显。 文体健康产业：发展的
3、基础和条件基本具备。,旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业,从2001年起旅游工业占到地区生产总值的70% 。旅游业无疑已经成为三亚经济的第一大产业。,以旅游为龙头的第三产业从业人员达10万余人，占全市总就业人员的42.28。,“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。,市委、市政府把旅游业作为三亚的主导产业和支柱产业 旅游业已经成为三亚服务业的重要组成部分，并逐步成为第三产业乃至整个国民经济发展新的增长点。,从地理上看，亚龙湾处于相对封闭的区位，已经发展形成了相对纯粹的高档次旅游度假区,在亚龙湾西南有大型
4、军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系。,凤凰国际机场,三亚市区,海棠湾,军事基地,坎秧湾和太阳湾,田独镇,东线高速,亚龙湾和三亚其它重要区域的距离,亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/欠发展区域,亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓,从功能上看，亚龙湾的一期建设已经形成了大量的高端酒店集群,亚龙湾一期建设取得了巨大的成功，作为三亚旅游市场上档次最高的品牌，得到了国际范围内的认同，是二期开发价值上的支撑,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,从空间布局上看，目前高端酒店占据了绝大部分的一线海景用地,从城市规划和区域发展上看，三亚湾、大东海已发展成为度假娱乐型，而红塘湾定位
5、于度假居住型，海棠湾规模较大，规划为综合性的休闲旅游度假新城,从内部资源上看，亚龙湾具有世界级的热带滨海资源，但是目前吸引力比较单一地依赖一线滨海资源,对于度假客来说，沙滩海景是亚龙湾最吸引他们的元素，无论是一线还是二线的客人的主要活动场所包含沙滩，即使是不会游泳的客户也一定会到沙滩上去,观光散客和旅行团在亚龙湾的停留时间短，主要是到沙滩,海底世界一年接待人数达到150万人次，但是很多人不消费，只是去海滩。海底世界的沙滩已经被破坏得比较严重。 亚龙湾股份开发有限公司景点经理 于冰,亚龙湾二期建设能通过开发利用其他资源，形成除沙滩海景之外的吸引点,湾内目前红树林处于保护状态，尚未进行保护性开发
6、龙潭湖水质较差，水位较低，目前还未能充分利用 二期还可以对湾内山体等其他资源进行利用,想爬仙人掌后面的山，但是不知道是否有登山路径 。 仙人掌酒店客人 而且周边也没有山路可以爬，只有看一下。 华宇皇冠假日酒店客人 老外喜欢红树林，生态很好。 三亚市规划局 蓝总规划师,关于红树林和龙潭湖等自然资源，要在二期里给出明确的定位，在保护的前提下适度开发。如果亚龙湾公司愿意出面组织，把盘山道（或者郊野公园）的建设组织起来，天域愿意出资或者参股。 天域酒店霍总,消费者有需求,投资者有动力,亚龙湾乃至整个三亚热带特色风景旅游景点众多，但人文旅游景点和资源较少，文化吸引力和特色较低,15,16,14,17,1
7、2,13,10,11,度假客对湾内景点不感兴趣，湾内景点难以起到多角度构建亚龙湾吸引力的作用,湾内度假客对景点不感兴趣，一般都不会去，甚至有客户不知道有蝴蝶谷、贝壳馆等景点 旅行团被旅行社安排到湾内景点，但是对景点的评价都不高,目前亚龙湾的3个主要景点一年接待游客80万人次。但80万人次这个数据并不代表市场的真实需求，只是因为旅行社的固定安排而带来的。 80万人次其中湾内酒店客人很少，主要是旅行观光团。 观光客对于景点的评价也很一般，根本说不上好。主要原因是人太多太挤，导游等的态度也不好。eg.蝴蝶谷在旺季的上午9-10点同时有1000人在。 亚龙湾股份开发有限公司 景点经理 于冰,没有听说过
8、蝴蝶谷 仙人掌酒店客人,以前虽然听说过蝴蝶谷，但是朋友说没有太大的意思，也就不想去了 红树林酒店客人,二期开发面临着安置村民和基本农田可能无法改性的问题,基本农田的问题可以利用用地规划修编的机会进行调整 ，但是也存在着无法调整或无法完全调整的可能性。 即便基本农田无法调整，也必须纳入到亚龙湾整体规划中去，以保证度假区的整体性。,随着亚龙湾二期开发的展开，交通设施与交通组织需要得到进一步的改善,进出亚龙湾的道路较窄，在旺季会出现堵车的情况 湾内车流量大，存在安全隐患 客户从酒店到沙滩缺乏安全通道,对现状最大不满就是交通问题：行人过马路不安全，没有红绿灯，机动车太多 了 天鸿度假村 高总,亚龙湾道
9、路较窄，尽管现在进出亚龙湾是走单行线，但是旺季还是会比较拥挤。 公主郡营销策划经理 谢天,由于历史条件所限，酒店的配套重复建设，利用率有限，同时整个亚龙湾的公共配套缺乏,由于发展阶段的原因，酒店间相互协同较弱，缺乏公共配套 各个酒店不得不自建全面的配套 各个酒店的配套使用率不高,亚龙湾各个酒店里的餐厅等很多配套都是不赚钱的，但是按照国家的星级标准必须得做。在新的规划中，可以尽量大胆一些，不用过多考虑星级酒店标准的约束。 三亚市规划局 蓝总规划师 二线酒店开发应追求特色突出，而不是配套齐全 天鸿度假村 高总,亚龙湾缺乏医疗配套，各个酒店的医务室晚上下班以后就没有别的医疗机构了，以前就曾经发生过湾
10、内酒店客人溺水，急救车从市内赶来，但是由于时间过久，耽误了抢救时机，最后造成客人死亡 亚龙湾股份开发有限公司 景点经理 于冰,但是与国际一流休闲度假区相比，目前亚龙湾已有的住宅开发项目密度较高，建筑形态较复杂多样，未来有社区化发展的趋势,亚龙湾5号别墅之间密度太高了，不太好。 亚龙湾5号胡总,（亚龙湾二期）地产开发如果做私人别墅和顶级会所也是可以接受的，但是密度象亚龙湾5号那么高是不行的。 三亚市旅游局 开发科张科长,认为大规模的开发房地产项目，会使得亚龙湾的档次降低。失去最有消费能力的顾客。 三亚市旅游局开发科张科长,项目有老年人的活动中心，夏令营，超市，BAR，书吧，雪茄吧。 公主郡营销策
11、划经理,根据顾问合同，本报告共包括四方面内容,亚龙湾二期项目资源条件解析和属性分析,三亚旅游度假区开发的市场现状和竞争分析,目标市场分析,第三篇,第二篇,第一篇,第四篇,国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式,从国际一流旅游度假区域发展规律来看，三亚正处于向成熟的国际一流旅游度假区域的发展阶段,一般规律,三亚发展历程,85年,96年,03年,萌芽阶段,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,接待游客总量持续增长； 中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业； 盘活三亚湾路； 政府吸引投资，主导建设； 旅游业成为第一大产业,国际游客比例高速提升，但仍小 已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系 商业、娱乐等
12、配套设施缺失,开辟国际航线；重点基础设施建设 政府强力推进国际市场的开拓； 构建无污染的产业体系,三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动,政府官员度假与少数游客,06年,旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业,从2001年起旅游工业占到地区生产总值的70% 。旅游业无疑已经成为三亚经济的第一大产业。,以旅游为龙头的第三产业从业人员达10万余人，占全市总就业人员的42.28。,“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。,市委、市政府把旅游业作为三亚的主导产业和支柱产业 旅游业已经成为三亚服务业的重要组成
13、部分，并逐步成为第三产业乃至整个国民经济发展新的增长点。,三亚的游客数量持续高速增长；05年起，国际游客增长势头迅猛，三亚已加快向成熟的国际化度假胜地发展,1995-2006游客总数量、国际游客数量及国际游客比例,2006年各国游客比例,三亚旅游人口数量高速增加，05年以来增速稳定在11.8% 03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度 05年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了1半以上 06年其他欧洲国家游客比例加大与俄罗斯游客都为1.4万人左右 旅游人口数量变化表示三亚已被越来越多的国家所认可，加快向成熟的国际化度假胜地发展,国内游客区域组成,区
14、域竞争盘点三亚市依托于海景资源的旅游休闲度假区,大东海已经完全融入了市区体系，发展容量有限，档次很难提升,客户,功能,接待旅行团，运动观光项目，家庭度假和长期居住,定位,有城市功能的 综合滨海度假区,特征,国内家庭度假，观光客户和旅行团，消费能力较差的外国人,发展因素,资源支撑、城市外扩,酒店以四星级为主，度假物业以高层为主，生活配套齐全，旅游观光设施发达,大东海的配套成熟程度在几大湾区中处于领先地位，决定了中短期度假的定位,中短期度假,齐全的 生活配套,丰富的休闲 、娱乐活动,成熟的度 假公寓体系,低价的 酒店群,靠近市区、交通便利,丰富的大众 度假产品,购物 三亚最大的购物中心：瑞海购物公
15、园、夏日百货，万 家乐商场、超市,娱乐 滨海城市夜生活皇家国际会所、酒吧,滨海度假旅游设施 海水浴场、大型滨海广场、旅游潜艇码头、潜水和跳 水基地,度假物业 中高档次度假酒店群、度假公寓群,餐饮 海鲜烧烤广场、大东海明珠海鲜城、星豪海鲜酒楼、 东郊椰林海鲜城,休闲 大东海明珠广场、热带雨林广场、滨海休闲情侣路 、 足疗休闲城,大东海主要旅游配套,大东海酒店以四星级为主，住宅物业以高层为主,大东海酒店整体中端定位，以四星级为主；海景房价约是亚龙湾同档次酒店的1/2； 时间上，大东海开发得最早，目前大东海的主要酒店约有一半是2000年之前开业的，其中早于亚龙湾第一家酒店开业的有3家。 高层公寓是大东海的主要住宅物业，规模较小，除自住外还用于度假公寓出租，在春节期间非常紧俏； 大东海自01年起开始楼盘开发，总规模约314亩，目前已经全部开发完毕。,4房2厅的房子淡季租300元/天，平时可6000元/4个月；春节时可租2万元/10天，非常紧俏，需提前半年预定。 -访谈：瑞海
