房地产投资分析基础数据估算

《房地产投资分析基础数据估算》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析基础数据估算（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1,第五章 基础数据估算（P90）,2,5.1房地产投资与成本费用估算（P90） 5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成（P90） 1.房地产投资的概念和构成 房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金 （1）开发建设投资 指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（12项） （2）经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金,3,2.成本费用的概念和构成（P91） （1）成本费用 指投资者

2、为进行投资获得收益所必须付出的代价 （2）开发产品成本 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资 （3）经营成本 房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本,4,表5-1 房地产开发项目总投资估算表 单位：万元,3.房地产投资于成本费用的关系（P91）,5,开发 项目 总投资,开发建 设投资,经营 资金,总成本费用,土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间

3、接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用,固定资产 及其他 资产,开发产品 成本,开发经营 成本,6,房地产开发项目开发完成后： 1.如果存在自营或出租部分： 开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 2.如果不存在自营或出租部分（只有出售）： 开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本,7,例：某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581，休养所为1200，综合商场为1000。住宅部分全部预售

4、，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 1.填列项目总投资估算表 2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，总投资额应该是多少？,8,表5-1 项目总投资估算表 单位：万元,9,开发 项目 总投资 13057 万元,开发建 设投资 13049 万元,经营 资金 8万元,总成本费用,土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费

5、其他费用 不可预见费用,固定资产 及其他 资产 182万元,开发产品 成本 12867万元,10,5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据（P93了解） 5.1.3房地产投资与成本费用估算方法（P94了解） 投资分类估算法,11,二、房地产开发项目总成本费用的具体估算（P95） 1.土地费用估算 含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用 土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等,表5-2 土地费用估算 单位：万元,12,（1）土地出让金* 指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使

6、用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款* 每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋评估协会查询。,13,（2、3）土地征用拆迁费 征地费用：* 指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及农户缴纳的费用* 土地征用拆迁费分为：农村和城市土地征用拆迁费* 农村土地征用拆迁费： 土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等 城镇土地拆迁费： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等,14

7、,（4）土地转让费* 指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费 （5）土地租用费* 指土地租用方向土地出租方支付的费用 （6）土地投资折价（了解） 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,15,2.前期工程费用（P95） 包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。,表5-3 前期工程费估算表 单位：万元,16,3.基础设施建设费（P96） 指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。一般按实际工程

8、量估算。,表5-4 基础设施建设费估算表 单位：万元,17,4.建筑安装工程费（P96） 指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 估算主要方法：（2个） 单元估算法： 基本建设单元的综合投资单元数=项目工程总投资 单位指标估算法： 单位工程量投资工程量=单项工程投资,18,5.公共配套设施建设费（P97） 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用,表5-5 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,19,6.开发间接费（P98-99了解） 7.管理费用 8.财务费用 9.销售费用 10.其他费用 11.开发

9、期税费 12.不可预见费用 13.运营费用 14.修理费用,20,5.3收入与税金估算（P111） 5.3.1收入概述 房地产投资项目的经营收入包括： 租售收入、自营收入 1.租售收入 销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入 2.自营收入 通过综合性的自营方式，进行商业和服务业等经营活动所得到的收入 5.3.2收入估算（P111了解） 1.租售方案 2.租售价格,21,3.经营收入估算（P115） （1）销售收入 包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入 公式：销售收入=可出售建筑面积销售单价 （2）租金收入 包括：出租房租金收入、出租土地租金收入 公式：租金收入=可出

10、租建筑面积租金单价 潜在总收入=可出租建筑面积单位租金 实际总收入=潜在总收入（1-空置率）+其他收入 =潜在总收入出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入-运营费用,没有考虑空置率和出租率的租金收入,人员工资、办公费用、维护维修费、清洁保安费等,22,（3）自营收入（P115） 含义： 进行商业和服务业等经营活动所得到的收入 公式： 自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报 5.3.3税金估算（P116） 1.营业税金及附加（P116讲过） 2.城镇土地使用税（P116） 3.房产税（P116讲过）,23,2.城镇土地使用税（P116）* （1）纳税义务人* 是使用城市、县城、建

11、制镇和工矿区土地的单位和个人* 纳税人通常包括以下几类：* 拥有土地使用权的单位和个人 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税*,24,（2）征税范围* 城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地* （3）应纳税额的计算* （全年）应纳税额 实际占用应税土地面积（平方米）适用税额* 实际占用的土地面积（了解） 以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

12、 以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。 以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人,25,【例题单选题】某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（ ）。 A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元 正确答案C 答案解析应纳税额（230002000）250000（元）

13、,26,4.土地增值税（P119） （1）含义 对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 （2）征税范围的判定* 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。*,27,28,【例题多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 正确答案CD,29,表5-6 （3）土地增值税计

14、算表,30,例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 （1）增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额 =400-100=300（万元） （2）计算增值率=增值额扣除项目金额100% =300100100%=300% （3）土地增值税 =土地增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率 =30060%-100*35% =145,31,作业：（1） 如果是一个增值额为58万元、扣除项目金额为100万元的项目，其土地增值税为多少？ 如果是一个增值额为35万元、扣除项目金额为100万元的项目，其土地增值税为多少？

15、 如果是一个增值额为15万元、扣除项目金额为100万元的项目，其土地增值税为多少？ （2）某房地产开发项目销售收入30 000万元；投资成本15 000万元，其中：土地费用3 000万元，开发成本10 000万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为2 000万元；营业税金及附加1600万元。试计算该项目的土地增值税。,32,5.2融资与资金成本分析（P99） 5.2.1融资分析 1.融资的概念 融资：通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动 房地产投资中的融资：指房地产投资发起人确保房地产开发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资金融通活动,33,2.融资渠道（P100） 资

16、金来源的渠道主要有： 自有资金、信贷资金、预售收入 （1）自有资金,34,（2）信贷资金（P100）,（3）预售收入（或预售款）（P101） 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。 对房地产的买卖双方来说都比较有益。,35,商业贷款（P101）,36,国内借款利息的计算（无） 1.借款时的利息计算 对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。 借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额 假定借款当年在年中支用、按半年计息，其后各年按全年计息 每年应计利息 =（年初借款本息累计+本年借款2）利率,37,例：某房地产开发项目，建设期为3年。借款当年在年中支用，按半年计息。在建设期第一年借款200万元，第二年500万元，第三年300万元，年利率为10%，试计算建设期贷款利息。 第一年