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1、目目 录录 上篇上篇 投标文件商务标投标文件商务标5 一、物业收费报价说明一、物业收费报价说明5 1、报价编制情况.5 2、报价依据.5 3、编制依据.5 二、物业收费报价二、物业收费报价6 1、分项报价一览.6 2、报价简要说明.6 三、物业管理开支明细三、物业管理开支明细7 1、人工费.7 2、办公费.7 3、环卫费.7 4、公共设施运行维护费.8 5、电梯运行费.8 6、二次供水设备运行维护.8 7、绿化费.8 8、支出费用汇总.9 四、物资装备费用（物业项目开办费）四、物资装备费用（物业项目开办费）10 下篇下篇 投标文件技术标投标文件技术标11 第一章第一章 企业基本情况企业基本情况
2、11 第二章第二章项目管理总体构想项目管理总体构想12 一、管理服务理念一、管理服务理念12 二、管理优势二、管理优势12 1、管理服务理念优势.12 2、探索创新能力优势.13 3、人才培训机制优势.13 4、沟通能力优势.14 三、服务承诺三、服务承诺14 1、总体承诺.14 2、具体承诺.15 第三章第三章人力资源管理人力资源管理17 一、长城国际广场物业办组织构架一、长城国际广场物业办组织构架17 二、拟配置岗位人员要求二、拟配置岗位人员要求17 1、物业办主任.17 2、部门主管.18 3、绿化技师、设备技工.18 4、各岗位员工.18 三、岗位职责三、岗位职责19 1、物业办主任.
3、19 2、客服部.20 3、维保部.20 4、护卫部.21 四、员工培训管理四、员工培训管理22 1、培训承诺.22 2、新员工培训计划.22 3、日常培训.26 4、特别培训.26 5、培训管理规定.26 第四章第四章 物业管理早期介入物业管理早期介入28 一、早期介入人员一、早期介入人员28 1、物业早期介入人员应具备条件.28 2、对介入人员的要求.28 二、物业早期介入工作流程二、物业早期介入工作流程29 三、物业早期介入工作内容三、物业早期介入工作内容30 1、对在建房屋进行实地考察.30 2、获取房屋销售、交付及准业主信息.30 3、获取建筑各类图纸、指标、工期信息.30 4、了解
4、实际建筑情况.31 5、提交协调报告和整改建议.31 6、参加建筑竣工验收工作.32 7、对房屋及附属设备设施进行清查.32 8、参与制定物业管理方案.32 四、早期介入的意义与优势四、早期介入的意义与优势33 1、早期介入的意义.33 2、早期介入的优势.33 第五章第五章 物业交付（入伙）管理物业交付（入伙）管理34 一、房屋交付流程一、房屋交付流程34 二、业主入伙作业指导二、业主入伙作业指导35 1、入住的准备工作.35 2、入住手续办理.36 3、房屋验收.37 4、发放钥匙.37 5、签署业主公约和消防安全责任书.37 6、资料发放.38 三、房屋装饰装修管理三、房屋装饰装修管理3
5、8 1、装修管理规定.38 2、装修登记申请.39 第六章第六章 安全秩序与消防管理安全秩序与消防管理41 一、护卫管理一、护卫管理41 1、安全与秩序维护目标.41 3、值班（总控、监控）室工作内容.42 4、巡视检查工作内容.42 5、护卫工作注意事项.43 二、消防管理二、消防管理43 1、日常消防工作内容.43 2、消防管理运做流程图.44 3、消防监控操作流程图.45 三、秩序维持三、秩序维持46 1、车辆交通管理.46 2、治安事件处理应对方法.46 第七章第七章 环境管理环境管理47 一、卫生保洁标准一、卫生保洁标准47 二、保洁作业指导二、保洁作业指导49 1、地下室、天台、转
6、换层的清洁.49 2、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁.49 3、乳胶漆墙面的清洁.50 4、不锈钢的清洁和保养.50 5、玻璃门、窗、幕墙的清洁.50 6、灯具的清洁.51 7、室外地面清洁.51 第八章第八章 设备设施维修维护管理设备设施维修维护管理53 一、设施设备维护原则一、设施设备维护原则53 二、电梯维护管理二、电梯维护管理54 1、电梯管理标准.54 2、电梯运行管理方法.54 三、变配电系统管理三、变配电系统管理56 1、变电运行倒闸操作执行.56 2、主设备巡视项目及检查次序.56 3、 变电设备维护项目.57 四、水电维修管理四、水电维修管理58 1、水电报修客服操作流程.58
7、 2、维修电工操作规程.58 3、用电线路维修维护.59 4、供水管线维护.60 第九章第九章 绿化管理绿化管理61 一、绿化治理维护一、绿化治理维护61 1、绿化面貌标准.61 2、绿化维护工作内容.61 二、日常绿化养护二、日常绿化养护63 1、乔木修剪.63 2、灌木修剪.65 3、绿篱修剪.66 4、草坪养护.66 5、水分控制.66 6、施肥.67 第十章第十章 地下车库管理地下车库管理68 一、地下车库管理规定一、地下车库管理规定68 二、地下车库管理方法二、地下车库管理方法69 三、车辆管理三、车辆管理71 第十一章第十一章 突发事件应急预案突发事件应急预案72 一、电梯困人应急
8、预案一、电梯困人应急预案72 二、除雪应急反应预案二、除雪应急反应预案73 结束语结束语74 上篇上篇 投标文件商务标投标文件商务标 一、物业收费报价说明一、物业收费报价说明 1 1、报价编制情况、报价编制情况 承蒙长城国际广场开发商对我公司的信任，邀请我公司对长城 国际广场物业管理服务项目进行投标，在此，我公司至邸莹莹总经 理以下全体员工表示最真挚地谢意！ 我公司针对本物业项目进行了慎重地人事、物资资源调配，组 织了一批高专精的专业物业管理服务人员。我公司十分有信心将本 项目打造成省市一流精品品牌项目，也确信招标方的决策者必将慧 眼识珠，与我们携手合作，共同缔造双赢局面。 2 2、报价依据、
9、报价依据 （1）由贵公司提供的招标文件，及我公司专业人员自行踏勘本项目 物业现场所测算的物业基本情况。 （2）按淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准规定，及我公 司编制的物业管理方案。 3 3、编制依据、编制依据 （1）项目相关资料及现场所测算的 76000m的物业服务总面积； （2） 物业收费管理办法 （发改20031864 号） ； （3）安徽省城市市容环境卫生预算定额（1998 年） ； （4）人工费按淮南市平均劳务工资价格； （5）材料价格按信息价格与市场价格综合取值。 二、物业收费报价二、物业收费报价 1、分项报价一览、分项报价一览 经过周密测算，我公司对长城国际广场的物业收费
10、报价如下： 每平方每月: 1.25元 本报价包含电梯使用维护、二次供水设备运行维护、 公共照明等各项物业相关费用。 2、报价简要说明、报价简要说明 根据具体管理经营情况，兼顾考虑开发商销售支持，我公司可 配合销售宣传，在销售期间适当浮动（优惠）收费标准，以答谢开 发商和业主的大力支持；按照淮南市物业收费管理办法，高层建筑 的一二三层物业收费予以相应减少。 三、物业管理开支明细三、物业管理开支明细 1、人工费、人工费 序序 号号 岗位岗位人数人数 工资工资 标准标准 工资额工资额 社保金社保金服装服装劳保劳保月合计月合计 1 主任 1250025005312520 3076 2 部长 21800
11、360010625040 4752 3 收费员 18008005312520 1376 4 维修工 1120012005312520 1776 5 保安员 131000130006903325260 20488 6 保洁员 790063003717175140 10332 7 绿化工 2900180010625040 2952 8 合计合计 2727 292002920014337143376756755405404475244752 备注:备注:社保金按淮南市最低标准每人 531 元；服装费按每人每年 300 元 分摊至每月；劳保按每人每月 20 元计算。 2、办公费、办公费 费用项目费用项
12、目预算依据预算依据月费用月费用 交通费估算 500 通讯费办公电话网络 500 办公耗材纸、笔、墨、打印费 200 水电费估算 500 节日装饰估算 200 不可预测估算 500 合计 24002400 3、环卫费环卫费 费用项目费用项目预算依据预算依据月费用月费用 卫生用具估算 500 垃圾外运处置估算 1300 化粪池清淤每年 2 次 1000 清洁浇灌用水估算 500 合计合计 33003300 4、公共设施运行维护费、公共设施运行维护费 项目项目数量数量单价单价月费用月费用 公共照明1000 度081 810 公共用水100 吨38 380 设施保养 500 设施更换 500 合计合计
13、 21902190 5、电梯运行费、电梯运行费 用电量（度）用电量（度）电费电费年检费年检费维修维护维修维护一部合计一部合计九部总计九部总计 8006481252009738757 备注：电费按 0.81 元每度计算；年检费安淮南市质量监督局规定 （1500 元）分摊至每月；由于尚未得到电梯及二次供水设备具体功率参 数，其用电量为估算；。 6、二次供水设备运行维护、二次供水设备运行维护 用电量（度）用电量（度）电费电费维修维护维修维护月合计月合计 150015001215121550050017151715 7、绿化费、绿化费 项目项目测算依据测算依据每月费用（元）每月费用（元） 肥料及病虫防
14、治估算200 局部更换补苗估算200 绿化工具购置费估算200 绿化用水费估算300 绿化费用合计绿化费用合计900 8、支出费用汇总、支出费用汇总 序号费用项目费用项目月支出月支出每平方价格每平方价格测算依据测算依据 1 人工费用 44752 0.746 附明细表 2 办公费用 2400 0.040 附明细表 3 低值易耗品摊销 200 0.003 估算 4 工具耗材摊销 200 0.003 估算 5 消防费用摊销 100 0.002 估算 6 固定资产折旧 1589 0.026 按 5 年 90%摊销 7 环卫费 3300 0.055 附明细表 8 公共设施运行费 维护费 2190 0.0
15、37 附明细表 二次供水 1715 0.029 电梯 8757 0.146 9 绿化费用 900 0.015 附明细表 11 第三者意外及财 产险 133 0.002 保额 20 万元年费率 0.8% 12 社区文化费 200 0.003 估算 13 不可预见费 1329 0.022 按以上费用 2%提取 14 利润 3388 0.056 按以上费用的 5%计 算 15 法定税金 3949 0.066 按收入的 5.55%计算 合计合计 7510375103 1.2521.252 备注：收入不足时，考虑其他经营收入（如停车场管理收费） 弥补物业管理服务支出。 四、物资装备费用（物业项目开办费）
16、四、物资装备费用（物业项目开办费） 费用项目费用项目数量数量单价单价金额金额备注备注 各类资料表格估算 3000 建立各类档案、规章制度所需 办公场地布置估算 20000 办公室门窗、墙地面处理 可视标识估算 5000 广场标志标识及一些温馨提示 维修工具用于公共设施设备零星维修 电工工具（套） 210002000 万用表、电笔、侧线器、防电服 等 管道疏通机 120002000 手电钻 1500500 登高梯 26001200 绿化用具绿化养护必须 绿化机械估算 30000 草坪机、割灌机、绿篱机、打药 机 绿化工具1 套 3000 大小修枝剪、木工锯、大力钳、 高枝剪、铁锹、锄头等 警安器材安全保卫必须 警棍 6100600 对讲机 710007000 手电筒 350150 大衣 52001000 冬季值班 雨具 52001000 雨天巡视 保洁器材环境卫生必须 保洁用具估算 500 扫帚、拖把、抹布、尘推等 垃圾车 210002000 垃圾清理外运 办公器材 日常办公必须 电脑、打印机 160006000 收费、档案管理、文字处理
