《特 力Ａ：拟进行股权转让所涉及的深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告 》由会员分享，可在线阅读，更多相关《特 力Ａ：拟进行股权转让所涉及的深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告 （37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 深圳市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让所涉及的深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益价值 资产评估报告 国众联评报字（ 2017）第 3-0058号 国 众 联 资产评估土地房地产估价有限公司 二一七年五月十五日 中国深圳 此为二维码防伪标志，内含本报告估值主要信息，建议报告使用方查证核实 目 录 资产评估师声明 . 1 （摘要） . 2 一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 . 6 二、评估目的 . 11 三、评估对象和评估范围 . 11 四、价值类型及其定义 . 13 五、评估基准日 . 14 六、评估依据 . 14 七、评估方法 . 16 八、评估程序实施过程和情况
2、 . 26 九、评估假设 . 27 十、评估结论 . 29 十一、特别事项说明 . 31 十二、评估报告使用限制说明 . 33 十三、评估报告日 . 33 评估报告附件 . 35 深圳 市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让 所涉及深圳市特发特力物业管理有限公司的股东全部权益价值评估项目 1 资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位
3、（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了披露。 五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评
4、估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。 七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 八、 我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。 九、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。 深圳 市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让 所涉及深圳市特发特力物业管理有限公
5、司的股东全部权益价值评估项目 2 深圳市特力（集团）股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益价值 资产评估报告 （摘要） 国众联评报字（ 2017）第 3-0058号 国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳市特力（集团）股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让所涉及的深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益在 2016年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 一、委托方及被评估单位 委 托 方： 深圳市特力
6、（集团）股份有限公司 被评估单位：深圳市特发特力物业管理有限公司 二、评估目的 深圳市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让，本次评估系为 深圳市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让的经济行为提供价值参考依据。该经济行为已经深圳市特力（集团）股份有限公司董事长第四十八次办公会议纪要 (深特力董办会201648号 )批准。 三、评估对象和评估范围 重 要 提 示 以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。 本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用 。 深圳 市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让 所涉及深圳市特发特力物业管理有限公司的股东全部权益价
7、值评估项目 3 本次评估对象为深圳市特发特力物业管理有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。 股东全部权益账面金额人民币 885.59万元，无质押、冻结等情形。 具体评估范围为深圳市特发特力物业管理有限公司于评估基准日经审计后的全部资产及负债，其中资产总额账面值 2,948.41万元，负债总额账面 值 2,062.82万元，股东全部权益账面值 885.59万元。评估前账面值已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华深圳专审字 201748330002号的清产核资专项审计报告。 被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏、无表外资产，以被评估单位提供的
8、资产评估申报表为准。 四、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2016年 12月 31日。 评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本 次 评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。 五、评估 程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与深圳市特力（集团）股份有限公司签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。 六、评估
9、方法 本次评估采用资产基础法及收益法。 七、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 八、评估结论 此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据 以上评估工作，得出如下评估结论： 深圳 市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让 所涉及深圳市特发特力物业管理有限公司的股东全部权益价值评估项目 4 （一）资产基础法评估结论： 在评估基准日 2016年 12月 31日资产总额账面值 2,948.41万元，评估值 2,964.72万元，评估增值 16.31万元，增值率 0.55%； 负债总额账面值 2,062.82万元，评估值 2,062.82万元，评估值与账面值无差异； 净资产账面值 885.59万元，
10、评估值 901.90万元，评估增值 16.31万元，增值率1.84%。 评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表 评估基准日： 2016年 12月 31日 被评估单位：深圳市特发特力物业管理有限公司 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 A B C=B-A D=C/A100 流动资产 1 2,847.99 2,854.33 6.34 0.22 非流动资产 2 100.42 110.39 9.97 9.93 其中：固定资产 3 70.48 82.04 11.56 16.40 长期待摊费用 4 28.36 28.36 递延所得税资产 5 1
11、.58 -1.58 -100.00 资产 总计 6 2,948.41 2,964.72 16.31 0.55 流动负债 7 2,062.82 2,062.82 非流动负债 8 负债总计 9 2,062.82 2,062.82 净 资 产 10 885.59 901.90 16.31 1.84 （二）收益法评估结论： 采用收益法对深圳市特发特力物业管理有限公司的股东全部权益价值的评估值为1,414.13万元，评估值较账面净资产增值 528.54万元，增值率 59.68%。 评估结论详细情况见收益法评估结果汇总表及评估明细表。 （三）对评估结果选取的说明： 收益法与资产基础法评估结论差异额为 51
12、2.23万元，差异率为 36.22% ，差异的主要原因： 资产基础法和收益法的评估角度、路径不同。收益法是从企业未来获利能力的角深圳 市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让 所涉及深圳市特发特力物业管理有限公司的股东全部权益价值评估项目 5 度衡量企业价值，资产基础法是从企业现时资产重置的角度衡量企业价值。 收益法是在分析考虑了被评估单位竞争实力、盈利能力、未来发展潜力等各项因素的基础上将其未来预期收益折现后得到被评估单位的股东权益价值。而未来预期获利能力是一个企业价值的核心所在。因此，经综合分析认为收益法的评估结果更加适用，此次评估取收益法评估值作为最终的评估结论。 综上所述，本次评估采用
13、收益法的评估结果。 深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益价值为 1,414.13万元；人民币大写金额： 壹仟肆佰壹拾肆万壹仟叁佰 元整。 报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。 按照有关资产评估现行规定，本评估报告有效期一年，自评估基准日起计算。超过一年，需重新进行资产评估。 本页以下无正文 深圳 市特力（集团）股份有限公司拟进行股权转让 所涉及深圳市特发特力物业管理有限公司的股东全部权益价值评估项目 6 深圳市特力（集团 ）股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的深圳市特发特力物业管理有限公司股东全部权益价值 资产评估报告 国众联评报字（ 2017）第 3-0058号 深圳市特力（集团）股份有限公司： 国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用
