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1、 深圳市赛格物业管理有限公司 拟 以增资扩股方式实施混合所有制改革 所 涉及的股东全部权益 资产评估报告 国众联评报字（ 2016）第 2-726 号 国众联资产评估 土地房地产估价有限公司 二 一 六 年 八 月 二十五 日 中国 深圳 此为二维码防伪标志，内含本报告估值主要信息，建议报告使用方查证核实 深圳市赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式 实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益 目 录 声 明 . 1 （摘要） . 2 一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 . 6 二、评估目的 . 12 三、评估对象和评估范围 . 12 四、价值类型及其定义 . 15 五、评估基准日 .
2、16 六、评估依据 . 16 七、评估方法 . 18 八、评估程序实施过程和情况 . 27 九、评估假设 . 29 十、评估结论 . 31 十一、特别事项说明 . 32 十二、评估报告使用限制说明 . 35 十三、评估报告日 . 36 评估报告附件 . 37 深圳市赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式 实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益 1 声 明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的 资产、负债清单由委托方、被评估单
3、位 (或者产权持有单位 )申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 六、我们出具的评估报告中
4、的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 八、 我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。 九、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。 十、除
5、法律、法规规定另有规定以外，未征得评估机构和注册资产评估师书面同意，本报告内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。 深圳市赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式 实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益 2 深圳市赛格物业管理有限公司拟 以增资扩股方式 实施混合所有制改革 所涉及的股东全部权益 资产评估报告 （摘要） 国众联评报字（ 2016）第 2-726 号 重 要 提 示 以下内容摘自资产评估报告正 文，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告正文。 国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳市赛格地产投资股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基
6、础法 和收益法 ，按照必要的评估程序，对深圳市赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益在 2016 年 4 月 30 日 的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下 。 一、委托方及被评估单位 委托方： 深圳市赛格地产投资股份有限公司 被评估单位：深圳市赛格物业管理有限公司 二、评估目的 深圳市 赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式实施混合所有制改革，本次评估系为 深圳市赛格物业管理有限公司拟 以增资扩股方式实施混合所有制改革的经济行为提供价值参考依据。 本次经济行为已获得深圳国资委关于稳妥推进深圳市赛格物业管理有限公司混合所有制改革工作的函（深国资委函
7、201681 号 ）文件 批准。 深圳市赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式 实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益 3 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为深圳市赛格物业管理有限公司于评估基准日拟以增资扩股方式实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益 。 股东全部权益账面金额 4,328.02 万 元，无股权质押、冻结。 具体评估范围为深圳市赛格物业管理有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值 10,586.89万元，负债总额账面值 6,258.87万元，所有者权益账面值 4,328.02 万元。评估前账面值已经 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所 审计并出具 中
8、兴财光华（深）审专字（ 2016）第 02022 号 清产核资专项审计报告。 四、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2016 年 4 月 30 日 。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。 五、评估程序实施过程和 情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与深圳市赛格地产投资股份有限公司签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比
9、较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。 六、评估方法 本次评估采用资产基础法和收益法 。 七、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 八、评估结论 此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论： 深圳市赛格物业管理有限公司拟以增资扩股方式 实施混合所有制改革所涉及的股东全部权益 4 （一）资产基础法评估结论： 在评估基准日 2016年 4月 30日 资产总额账面值 10,586.89万元，评估值 11,527.90万元，评估增值 941.01 万元，增值率 8.89%； 负债总额账面值 6,258.87 万元，评估值 6,258.87 万元，评估值与账面值无
10、差异 ； 股东全部权益账面值 4,328.02 万元，评估值 5,269.03 万元，评估增值 941.01 万元，增值率 21.74%。 评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表 评估基准日：2016 年 4 月 30 日 被评估单位：深圳市赛格物业管理有限公司 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 A B C=B-A D=C/A100% 1 流动资产 10,420.49 10,553.77 133.28 1.28 2 非流动资产 166.41 974.13 807.72 485.38 3 其中：可供出售金融资产 - - - - 4 持有至到期投资 - - - - 5 长期应收款 - - - - 6 长期股权投资 - - - - 7 投资性房地产 11.88 819.55 807.67 6,798.57 8 固定资产 121.20 154.58 33.38 27.54 9 在建工程 - - - - 10 工程物资 - - - - 11 固定资产清理 - - - - 12 生产性生物资产 - - - - 13 油气资产 - - - - 14 无形资产 - - - - 15 其中：土地使用权 - - - - 16 开发支出 - - - - 17 商誉 - - - - 18 长期 待摊费用 - -
