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1、禁墅十年:中国别墅调控政策回顾(2003-2013)自2002年年中，中国政府开始出台政策限制高档住宅建设。2003年2月，国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知，明文规定停止别墅类用地供应。自始，中国拉开了不断升级版的“限墅10年”。“在这十年里，中央对于别墅类土地政策始终没有放松，而且有愈来愈严格的趋势。另一方面，外商资金也被严格的限制在别墅类等高端物业的开发范围之外。”亚麻称，“不能让少数人占用这么多土地资源。这是禁墅令的初衷。”时间政策内容2002年开始出台政策限制高档住宅建设，别墅发展遭遇冲击2002年5月国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定从20
2、02年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。2003年2月国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知第四条规定（今后5年内）停止别墅类用地供应。2003年8月国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知再次提出要控制高档商品房建设。2004年3月国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。即2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性
3、国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停；2004年8月31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。2005年“国八条”严厉调整房地产，别墅市场降温2005年3月国务院出台的关于切实稳定住房价格的通知即“国八条”，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。2005年3月央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2005年10月国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的
4、通知文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。2006年“国六条”全面拉开新一轮宏观调控，全面禁止别墅类房地产项目供地2006年5月国务院审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例。即国六条。认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取六条有针对性的措施。2006年5月国务院出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。2006年5月国土资源部发文，从即日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。中国一律停止别墅类房地产项目
5、供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2006年12月国土资源部等部委在联合发布实施的2006年版禁止用地项目目录将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目等列为明令禁止。2007年3月温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告禁止别墅开发，再为别墅用地标出红线。2007年11月国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的外商投资产业指导目录外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。该新目录明确规定,限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。2011年
6、别墅再传限外令，“禁墅”政策不放松2011年4月国家发改委会同商务部等部门对外商投资产业指导目录（2007年修订）在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中。2012年2月国土部公布关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。 2012年6月 根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）即日颁布实施。为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制
7、、禁止用地项目目录。中国楼市调控政策自2002年就开始对别墅类产品进行限制 十年别墅项目开发不断 任志强：“禁墅令”不合理一方面是对于别墅的严格把控，一方面却是市场对于别墅的需求与日俱增。随着居民生活条件的改善，中国富豪群体的日见庞大，改善型人群、上升阶层及成功人士对别墅的需求量逐步增加。“现有存量不足，后续供应断档，而市场需求却在激增而这样的结果就是开发商绕开政策拿地”亚麻分析。目前，国土资源部对别墅的定义是指：独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积相当大，容积率非常低。这种定义对同一地块内不同建筑形式的配比，并没有做更精确的界定。据媒体报道，不少开发商拿到一块土地后，将土地分割成几块，规划
8、出容积率较高的多层公寓与低容积率的别墅，分别建设。通过多层公寓将整个地块的容积率拉高，整体申报规划，从而顺利逃过监管。同时，由于对“别墅”定义过于模糊，市场上还出现了很多“独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”等亚别墅楼盘，这些楼盘纷纷以别墅名义在市场上推广销售，也令人眼花缭乱，莫辨真伪。另一方面，随着近年来旅游地产和工业地产开发的逐渐升温，以旅游地产或者工业地产开发名义拿地，然后进行别墅开发的楼盘也逐渐增多。知情人士分析说，这种开发模式不仅可以有效避开500亩建设用地出让必须上报国土部的规定，还可以通过定向招拍挂，使地方政府与开发商顺利达成默契合作。武汉别墅市场的发展十年即是“禁墅令”的十年在连年的调控政策下，别墅的稀缺性成为了吸引购房者的最大亮点，以往“地段、地段、还是地段”的黄金律也似乎正在被“稀缺、稀缺、还是稀缺”的新规则所替代。不过对于禁墅令，任志强在众多场合曾公开表示，不认同关于限制别墅开发的系列政策，“国家并没有哪一部法律明文规定不能开发别墅。而且，这只能导致中国和发达国家之间的居民居住水平差距越来越大。”任志强如是说。
