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1、拨改租项目实施流程城市基础设施建设“拨改租”是为贯彻落实中央鼓励和引导社会资本参与基础设施和公用事业建设运营的政策精神，为推动投融资体制改革，确立企业投资主体地位，加快成都市城市基础设施建设，根据国家有关规定并结合成都市实际情况采用的投融资模式。中央有关部委多个文件指出，政府与社会资本合作的具体运作方式各地区可根据当地实际情况及项目特点，积极探索、大胆创新、灵活运用，切实提高项目运作效率。成都市人民政府办公厅于2015年8月印发了成都市市政府租用企业投资城市基础设施项目管理工作暂行办法（成办发201534号）（下称暂行办法），规范了拨改租模式的实施原则、管理权限和工作程序。目前，成都市市级政府
2、已实施了第一批十余个拨改租项目，总投资达到近300亿元，第二批拨改租（2016）项目的各项工作正加快推进。“拨改租”项目实施成效已得到市委、市政府领导肯定，第三批“拨改租”项目计划工作已经展开。天府新区也大规模推广采用拨改租模式，2015年起已有十余个项目列入“拨改租”计划。其他各区县也不同程度对“拨改租”模式加大推广力度。一、“拨改租”模式的概念根据暂行办法，政府租用企业投资城市基础设施项目可采取“建设（购买）租用移交”的模式实施，即企业筹资建设或购买城市基础设施项目，政府授权有关政府职能部门与企业签订相关租用合同，政府授权部门按照合同约定使用基础设施项目并支付租用费用。租用合同到期后企业依
3、照合同约定向市政府移交建设或者购买的城市基础设施项目。二、拨改租模式的主要架构1、实施主体：拨改租项目的实施主体是政府相关职能部门，对城市市政基础设施而言，主要是建设主管部门。拨改租项目由政府授权部门与项目业主签订正式租用合同。项目业主是投资主体，一般情况下是政府指定的国有投资公司。2、建设资金来源 项目业主投资建设资金可通过银行贷款、保险资金、专项资管计划、企业债、项目收益债券、投资基金、资产证券化、商业保理、信托投资等市场化方式筹集资金并承担偿还主体责任。根据规定，项目业主按招标或比选等程序选择金融机构或投资人。项目业主可对建设资金全额进行融资。根据成府发201534号，融资利率（回报率）
4、不得高于同期贷款利率的150%，而天府新区要求为不高于贷款利率的130%。3、租用资金施工建设维护、养护招标、签署施工协议等偿还融资贷款签署融资协议并提供融资签订租用协议给付租金租用授权政 府政府授权部门项目业主金融机构监管施工等单位拨改租工程项目市政养护单位竣工投入使用，政府租用，期满移交 政府购买服务所支付的租金根据政府批准的年度租用城市基础设施项目租金规模，纳入中期财政规划和年度财政预算。目前，由市级平台公司作为项目业主的拨改租项目，一般租用资金等于融资应偿还本息额（等额本息），平台公司仅在项目投资中按规定收取建设管理费。天府新区租金除融资机构本息外，另含支付给项目业主3%的利润。基准利
5、率变化，租金也相应调整。 4、项目建设和运营管理 项目业主负责项目的投资建设，一般按正常程序进行工程招投标，政府按投资概算管理的方式控制投资规模。租金测算按概算编制，在报送实施方案的同时报送审批项目投资概算。在经过审计部门的竣工决算审计后根据经审计后的实际工程投资额对租金进行调整。一般拨改租项目，项目业主不直接负责项目的运营维护和保养。 目前，成都市和天府新区部分“拨改租”项目按EPC模式招标，也有个别项目尝试采用“投建一体”模式。兴城集团部分项目采用融资人与EPC建设方整合一次性招标，由融资机构与EPC单位组成联合体，一定程度上降低了融资成本。天投集团则尝试采用由投资人成立项目公司对项目进行
6、投资，投资人具有相关工程建设承包资格的取得承包合同的模式。5、实施期限拨改租项目实施期限一般不少于10年，最长不超过20年。 三、运作程序拨改租项目一般流程如下：（一）根据成办发201534号文，政府相关部门根据城市基础设施建设规划和中期财政规划，确定年度城市基础设施租用计划，并纳入年度财政预算。 对于各区县（含天府新区），应由同级政府同意采用拨改租模式。（二）由政府或主管部门确定项目业主，承担该租用项目的融资建设实施。项目业主前期负责以下工作：1、项目立项。可采用预立项方式，编制项目建议书呈报发改部门审批，根据市政有关规定，项目超过一定投资规模的，应报重大投资项目评审联席会议审批。2、委托方
7、案设计、初勘。完善土地、规划、环评、水保、节能等相关手续。3、核准制项目委托编制项目申请报告，备案制项目编制备案申请表，审批制项目委托编制可行性研究报告，分别呈报发改部门审批。4、同步委托编制“拨改租”项目实施方案。一般情况下，融资机构招标、比选应按实施方案确定的原则、选择方式、限定条件等实施。如果融资人确定后融资利率、有关条件进一步明确，则应相应调整“拨改租”方案。目前，市PPP中心暂不对拨改租项目物有所值评价和财政承受能力论证进行评审，相关部门也不对拨改租项目两个评价提出要求，但天府新区仍要求拨改租项目进行物有所值评价和财政承受能力论证，并须进行评审。5、拨改租报送成都市政府与社会资本合作
8、服务中心（PPP中心）评审（区市县项目报送同级相应机构评审），评审通过后，报送实施机构。6、同步进行融资机构的招标（或比选）。（三）政府租用项目的授权部门（实施机构），代表政府与项目业主签订项目租用协议。拨改租项目作为企业投资项目进行管理，项目业主负责租用项目的投资、融资、建设工作。（四）项目业主采用公开招标方式选择项目勘察、设计、监理单位，采用公开招标方式确定施工单位，确保项目施工质量达到国家及行业相关标准要求。（五）项目建设完成后，项目业主将项目交于政府或政府授权单位租用使用。（六）项目投入运营后，政府对企业按租用协议约定承担项目租用的租金支付责任，不承担企业的偿债责任。（七）租用项目的交
9、付及日常维护管理按成都市现行管理体制和有关规定执行，本项目后期的运营管理维护由第三方运营管理机构完成。（八）项目租用期限届满，项目业主按照租用协议以及相关规定，对租金进行结算，并将建设的城市基础设施项目移交给政府或其授权部门。四、项目前期工作流程及主要工作拨改租项目前期工作分为两个阶段：第一阶段：实施方案、物有所值评价、财政承受能力论证（同步进行备案，并完善概算审批）。该阶段主要工作如下：1、请示政府同意项目采用拨改租模式，并确定项目实施机构和业主。2、委托咨询公司负责编制项目实施方案。3、委托咨询公司同步编制物有所值评价、财政承受能力论证报告（市级项目暂不需要编制）。4、实施方案和两个评价经
10、业主初审后提交PPP项目服务中心评审。5、项目业主将评审后的实施方案提交项目实施机构，请示实施。第一阶段2、3项工作交叉进行，约需20个工作日。市级项目评审，由于需比选确定评审中介机构，约需20个工作日。第二阶段：按公开招标或比选选择融资人。6、编制招标或比选文件、政府租用合同。该阶段由业主或业主委托有关法律机构编制。政府租用合同可采用范本。7、项目业主经自行招标或比选选择融资人。本阶段工作所需时间依采购形式和磋商难度不同而有所差异，一般需要15-25个工作日。8、政府实施机构和项目业主签署租用合同。工厂搬迁对于一个企业来说，安全问题始终是第一位的，也是最基本的，过程中所涉及到的安全问题主要是人员的安全和设备拆装以及财产的安全。各部门经理和所有员工一定要以安全为核心，开展各项工作，职责到人、分工明确。
