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1、南京城中板块房高端产品市场分析报告 在房地产市场中，因具有完善的生活、教育、商业、医疗和交通配套使得城中板块一直扮演着十分独特的角色。加之日渐稀缺的土地资源使得城中板块出现一房难求的局面。另一方面一个城市的房地产发展水平又是以城中板块市场发展为标杆前行，所以城中板块一直备受购房者和开发企业的关注。 城中板块市场分析 据统计数据显示，城中板块商品住宅月成交量基本维持在 250 套 /月，其中受淡、旺季及政策性因素影响交易波动性比较明显。数据表明，今年一、二季度城中板块商品住宅成交量逐步提升，二季度相对一季度环比增长 89.98，但六月新政之后受政策因素制约成交量出现大幅下跌，三季度月平均成交水平
2、只有167 套左右，远低于 250 套 /月的全年平均成交水平。进入四季度之后，因为是传统销售旺季，成交量逐步走高，至十月已经达到了今年四月的成交水平。 虽然因为各种因素的制约使城中板块的成交量呈波动性变化，但强劲的潜在需求支撑，使得城中板 块楼市的发展整体上依然维持在上升走势。据中房指数系统统计数据显示，至 06 年 10 月城中板块累计成交均价为 10542 元 /平米，和今年 1 月相比房价环比上涨 38.88，是南京十大房地产交易板块中涨幅最大的一个板块。 之所以出现这样的局面，我们认为，这主要有两大因素造成。首先，强烈的市场需求是城中板块价格快速上扬的最主要支撑因素，能够拥有一套属于
3、自己的城中住宅已经成为多数购房者的基本需求之一，虽然日益走高的房价让多数人望而却步，但依然为城中板块构筑了巨大的需求市场。 其次，稀缺的住宅资源导致供需比严重失调。所谓物以 稀为贵，主城日趋稀有的住宅资源也是房价快速上涨的重要因素之一。在搜房网对今年南京土地市场的监控显示。今年南京城中板块共成功拍出土地六块，其中住宅用地仅两块，成交面积为 14897.20 平米，仅占所有拍出土地面积的 23.72。 城中板块高端项目 项目名称：金轮国际广场 物业地址：鼓楼区汉中路 6、 8、 10 号 开发公司 ：南京金轮房地产开发有限公司 主力户型： 55、 110 平米 热销户型： 62 平米 项目名称：
4、金鼎湾二期 物业地址：白下建邺路与红土桥交汇处 开发公司：南京市建邺区城镇开发 项目名称：南京国际广场 物业地址：鼓楼区中央路 201 号 开发公司：南京国际集团股份有限公司 主力户型： 55-160 平米 热销户型： 67 平米 项目名称：天正湖滨花园 物业地址：中央路 399 号 开发公司：天正集团南京置业有限公司 主力户型： 130-150 平米 热销户型： 105 平米 高端项目特点分析 城中板块中纯住宅物业已经少之又少，虽然在我 们罗列的部分高端产品中，金鼎湾二期和天正湖滨花园都是十分具有代表性的高端住宅物业，但是纵观城中板块房地产市场多数物业类型依然是以商住、综合等物业类型为主。受
5、土地性质及城市规划因素的影响，纯住宅物业的比例在城中板块将逐步降低。 户型发展方面，虽然在个别项目中中、大面积户型依然成为项目最主要的卖点，得到了广大购房者的认可。但是中小户型在市场中的需求比例却要远远高于大户型产品，据我们 “ 十 一 ” 期间对全市销售项目的调研数据显示，全市成交的产品约有 60是在 90 平米以下，而城中板块商品房销售中 90 平米以下户型所占比例则要更高。 产品特色方面，纯住宅类产品一般以小高层，高层为主，交付时多为毛坯房，但成品房概念已经逐步成型，精装修房，提包入住将成为发展趋势。而如商住楼，酒店式公寓这类的项目精装修交付已经成为多数项目的基本标准，另一方面，正规的酒
6、店化物业管理也成为项目主要特色之一。 在物业位置的选取上，毗邻 CBD 商业区，景观区，拥有极度便利的外部生活环境是这些项目的共有特征。 购买人群分析 由于受到房价的制约，所以购买城中板块的人群在年龄、收入，以及工作特征等方面具有较为明显的特征性。其中主要分为两个方面 ：普通住宅：购房者年龄层次较高，一般以 40 岁以上有较高的收入者主。这类人群多为在社会上打拼多年，具有一定的社会地位，在单位处于中高层管理人员。其职业特征主要以国家机关公务人员，银行、大型企业及部分私营业主为主。 这类人群购买能力较强，因此对产品价格考虑因素较少，对产品品质要求较高，特别是对居住舒适性和体现购买者身份特征等因素
7、要求较高。 商住楼、酒店式公寓：购买商住楼和酒店式公寓的客户与购买普通住宅的客户在构成上有比较明显的差异。首先因为商住楼、酒店式公寓以中小户型为主，所以购买者在年龄分布上趋于年轻化，多为 35 岁以下中青年白领。 这类人群，知识水平较高，大专以上文化占八成，多为伴随改革开发成长的一代年轻人，所以思想前卫，个性特征强，对生活品位有较高要求，生活上多倾向与西化。 高端房市场发展趋势 随着城中住宅板块产品的发展一些新的理念引入到产品开发中，未来城中板块的高端住宅产品的发展必将更具个性化， 产品的功能性必将更强。从目前的走势看，主要有以下几点发展趋势： 1、 成品房 成品房概念在目前的住宅市场并不新鲜
8、，但并不是所有的项目都适合于成品房。目前城中板块楼盘中全部以成品房交付的项目并不多，而且这类产品多集中在酒店式公寓中。但成品房的发展是必然趋势，特别是作为城中板块高端产品必然将先于普通项目提前走入成品房时代。 2、 管家式物业 目前的物业管理模式多在于管，而不在于服务，这点目前已经得到不少物业企业的重视，所以在管理和服务上面日渐改善逐步更趋向于服务性。目前做的比较好的多为酒店式公寓，因此我们觉得这种管家式的服务必然是趋势，而对于追求舒适生活，对显示自身身份有较高要求的高端客户而言，城中高端项目实行管家式物业是必不可少的。 3、 中小户型化 如果要问中小户型在那个板块最适合发展的化，那一定要属城中板块了。 在 我们通过对城中板块市场各户型面积发展研究后，根据高端市场产品户型发展指数计算得出，指数指超过 1，这说明根据目前市场城中板块高端产品中发展中小户型将会具有相当大的优势。
