《小户型客户群体分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《小户型客户群体分析（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、二， 小户型市场基本概况及竞争格局：（1） 仙葫开发区概况：仙葫开发区首期规划面积 18 万平方公里，远期规划面积 46 平方公里，分西区、南区、东区三大功能区。开发区地处南宁市凤岭新区以东，内有桂海高速公路两个出入口，邕江环绕，交通便捷。开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主，招商引资有较大进展，2002 年累计引进项目 15个，用地面积 191.33 公顷，协议投资额达 12 亿元，实际投入 1.8 亿元，实际利用外资 50 万美元。大学城的招商引资实现了零的突破。已有南宁五合职业技术学院、广西幼儿师范等院校签约，成为大学城首批进驻的两家院校。2002 年开发区工业总产值
2、3500 万元；出口创汇 220 万美元，税收 986 万元。房地产是仙葫开发区的发展重点之一。特别是高档别墅群的开发，已成为南宁房地产的一个亮点。2002 年，已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘，南宁房地产的仙葫板块开始形成。至年底，在仙葫西区临界邕江地带集中了近 333.5 公顷的别墅群，投资总额近 16亿元，全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。但是，随着南宁楼市的多样化发展，小户型如雨后春笋般诞生，成为南宁楼市的生力军。（2）小户型成功案例：南宁龙胤凤凰城小户型单价 4000 元/上图列示了 2009 年 3 月南宁龙胤凤凰城两种户型的价
3、格，可以看出，同一楼层的不同户型，有的可能随着面积不同，单价也有所变化，但也有的同一楼层所有的户型都是差不多，甚至一样的，比如南宁龙胤凤凰城小高层户型，5楼的三居室跟二居室的户型单价都是 4000 元/。而随着楼层增高，到了 7 层同样户型每平米增加了 300 元。期间南宁市房价同比上涨 12%，其中不少为小户型的功劳。同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高：盛天尚都均价 5200 元/m2、荣和东盟国际均价 4900 元/m2、阳光 100 上东国际魔幻 SOHO 均价 5500 元/m2 更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。尽管房价节节攀高，但小户型楼盘却供不应求。（3）小
4、户型竞争激烈南宁小户型可谓蜂拥而上，竞争相当激烈。 2009 年 10 月 31 日，位于民族大道核心地段的盛天国际二期预约，当天推出 310 套 29 平方米87 平方米的精装修小户型，因其置业门槛低、贷款压力小等原因，引来不少人预约。现场气氛热烈，积极选房。据说，当天有近300 人进场，200 人登记预约。除了盛天国际、云星钱隆天下、嘉华绿洲、嘉士摩根国际等以上中小户型公寓为主打的心楼盘在近期大量上市销售，就连面市长时间的“老盘”，如云星城市春天、荣和大地，也纷纷推出了小户型产品。众所周知，一直以来，大户型都是刚性需求购房户的首选产品，也是为开发商创造利润的主力，是各楼盘重点打造的“拳头”
5、产品。然而，今年楼市不比往年，大量持币待购的刚性购房者，迟迟不肯出手买房，让观望成了当前楼市的主旋律。于是，急于回笼资金、提高销售量的开发商，开始主动调整销售策略，在产品类型上动起了脑筋，纷纷推出总价较低的小户型，希望有所突破。“推出小户型后，销售出现了一些转机。”北湖路一楼盘名的置业顾问说，前两个月卖的户型都是 100 平方米以上的，销售非常不好，其中有一个月才卖出 1 套房。推出小户型产品后，每个星期成交好几套。一直以来，大户当道的东盟商务区，也开始“放低身价”走平民路线，推出了大量的小户型。盛天华府和信地伴云居，近期主打产品也是中小户型。三， SWOT 分析：1， 优势分析A：仙葫区域小
6、户型市场走俏：仙葫经济开发区天然的地段优势，这里是时尚白领的俱乐部，也是制造中产阶级的梦工厂，在这里有钱的时尚白领比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我公司小户型楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被盛天国际、金盛时代、丽水湾等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10 年内不会再置业。b、中端市场被现代国际、紫金苑、都市江南、盛天名都等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。c、复合、小户型市场。龙胤凤凰城一期是一个大众小户型楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。龙胤凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份时尚白领、中产阶级年轻人等，置业心
7、理大同小异，因此成为主要推广主线。（如下调差报告）调查报告：针对小户型的置业选择，居周刊与南宁搜房网合作，于 3 月 19 日-25日开展了为期 6 天的网络调查。调查结果如下：1、您购买小户型时认为最重要的因素（多选）（9867 票）A、所处地段及交通 17.24% B、发展商实力和信誉及物业品牌 16.87% C、优美的周边环境 9.27% D、优美及规划 9.09% E、完善的小区 3.89% F、娱乐购物商场等配套齐全 3.83% G、完善的会所康乐设施 11.22% H、贴心的物业服务 11.55% I、价格吸引及升值空间 17.03%数据分析：地段和交通被认为是购买小户型最重要的因
8、素，价格吸引和升值空间紧随其后。同时，品牌意识日益深入人心，有口碑的发展商和物业公司成为购房者重要的选择标准之一。很多被调查者表示，不管是自住或投资，好的地段会带来更大的升值空间，而完善的会所设施和贴心的物业服务，与业主的居住生活质量息息相关，也备受购房者关注。2、小户型住宅单价多少元/平方米您可以接受（1716 票）A、3000 元-3500 元 23.6% B、4000 元-4500 元 31.12% C、5000元（或以上） 45.28% 数据分析：经历了 2007 年南宁房价飞涨，市民对房价有一定的理性认识，近半的购房者表示能接受 5000 元/平方米以上的小户型。据调查，目前南宁很多
9、小户型项目都在市区成熟地段，价格较高，但由于生活便利，部分市民还是很青睐市中心的小户型，并能接受较高价格。3、小户型住宅产品您可以接受总价 （1716 票）A、10-15 万元 32.17% B、15-20 万元 54.2% C、20-25 万元 13.64% 数据分析：记者在调查中发现，目前小户型的主力购买群体还是 20-30 岁的青年置业群体，54.2%的被调查者选择小户型总价在 15-20 万元，而这一总价可以大大减轻青年置业群体的月供负担。4、您购小户型住宅的主要目的是 （1716 票）A、自用 22.55% B、出租 32.34% C、转手投资 45.1% 数据分析：45.1%的市民
10、选择“转手投资”，这说明南宁市的市民很看重小户型的过渡投资功能。由于有很多投资者进入小户型市场，这导致了近年来小户型一直供不应求。小户型生活时尚又精彩，深受年轻人青睐。据了解，这类户型在南宁的供应量不多。例如青年国际早已交房使用，而南宁联盟新城及盛天尚都等此类户型均已售罄。B：时尚白领、年轻中产阶级对 6080 平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力。C：市场状况表明，目前南宁市场产品以面积区间在 70-90二房及 102-112三房为主，有利于投资，吸引大批外商投资、炒房客。尤其是精装小户型更受欢迎，构成了提高成交量和价格形成的主要产品。以投资客为主，投资客量的增加，形成了小户
11、型市场一个很强大的支撑。2， 劣势分析A：小户型市场竞争激烈，局势严峻。仙湖经济开发区域业主多为年轻人且收入皆为白领阶层，有效需求充足。如今小户型楼盘无论是竞争还是销售都很火爆，像盛天熙园、盛天华府、业和半岛半山、风铃春天、远辰山水一号、锦绣豪庭、盛天华府、普罗旺斯、台湾街、盛天国际、瀚林雅筑、恒大苹果园、东方华府、半岛旺角等都是名气响亮、深受青睐的户型。如果像龙胤凤凰城二期销售一味的向年轻时尚族诉求，我公司楼盘销售可能面临比较严峻的竞争局面。B：我公司刚成立不久，人力资源、资金不足，力量有限。而小户型开发成本高，相对可能比一些中大户型还高。C：小户型精装修很讲究，我公司经验不足，尤其在小户型
12、精装修方面有待提高。3， 机会分析A：小户型的目标市场主要由以下几种人组成，这些人购买能力强。在南宁打工的主要是中层技工或时尚白领，以及少部分蓝领。这些人的消费就是我小户型市场的目标群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付 2-5 万元月供几百上千元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同蓉茉大道有很大的租房需求市场，非常认同仙湖开发区的发展前景。对此类人我们要注意：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住 20 年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的
13、房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。南宁就是有这样一个巨大租售需求市场的地方。2629 岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的小户型房子正好适合这些人。已在南宁干了 2 3 年生意的外地人，这些人对仙湖开发区域尤其是综合商场，正佳菜市、蓉茉菜市、康联超市、南城百货市场等等有较深的了解，对仙湖开发区有印象，但不太关心。在南宁租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在邕居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住：这里买套房以后很可能不住，又
14、要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。对这类客户讲仙湖经济开发区商圈巨大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。纯投资者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不
15、要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险，比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。南宁这里如同一个金矿，这里有数百万人的年轻人，有不止数千个中小老板，有很大的租房需求市场，发展前景广阔。东盟博览会的外地品牌驻邕代表很多，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。 B：业内人士分析指出，在三五年内，只要凤岭片区小户租赁价格及形式能达到目前五象广场周边的状况，投资客们完全可以实现以租抵供，且略有赢余。客观来说，无论目前的发展状况如何，未来南宁东部地
16、区肯定是出租市场最旺盛的地方。尤其在租价上，会明显高于老城区的平均水平。南宁市房产中介协会会长陈伟分析，南宁有三个小户型楼盘：TT 国际、金旺角、摩卡生活馆都拥有区域优势，要不就是在商业区，要不就是在商务区。小户型开发现在还是缺，很多大城市，小户型都是以精装修的形式出现，现在人们的生活节奏比较快，很少有时间顾装修，精装房的出现刚好满足了这一市场需求。C：南宁本身就是个机会，经济社会稳步发展的开放之城。积极抓住机遇，不断提高开放意识，合理利用有效资源。国内生产总值比上年增长 11.5%。农业结构调整步伐加快，呈现全面发展态势；工业经济坚持以市场为导向，积极转换经营机制，经济运行质量提高；三产发展日益活跃，产生了以旅游、房产、会展、餐饮等为主的新经济增长点；对外开放进一步扩大，来自美国、德国、新加坡、泰国、台湾、香港等近 30 多个国家和地区的投资商到南宁投资发展，外资
