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1、山东泰安某别墅项目介绍山东泰安某别墅项目介绍 存量物业改造与长租公寓存量物业改造与长租公寓 目录 CONTENTS 存量物业改造简析存量物业改造简析 1 长长租公寓市场分析租公寓市场分析 2 2 存量物业改造简析存量物业改造简析 CHAPTER 01 存量物业市场的现状与趋势存量物业市场的现状与趋势 存量物业改造的方式及参与方存量物业改造的方式及参与方 存量物业改造的资本模式存量物业改造的资本模式 存量物业改造的案例存量物业改造的案例 3 引言 2016年中国城镇化率水平达到了57%，房地产市场也由增 量市场向存量市场转变。 存 量 物 业 保守估计当前中国住宅存量达300亿，其它物业存量20
2、0 亿以上。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地 产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。 存量物业改造包含了写字楼改造、共享办公、长租公寓等 方式。本文选取当下正处于风口的长租公寓以揭示其运营 模式。 4 存量物业市场的现状和趋势 国土部统计数据显示，2014-2016年土地成交面积连续三年下降，房地产土地成交面积三年更是累计下降近50%，而土地总成交价款却 上涨19.3%。 当前中国存量住宅300亿，存量物业200亿，价值低估物业面积4.3亿，空置住宅超4900万套； 通过两组数据对比可以看到，一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场； 增量市场向存量
3、市场转变是大势所趋。 存量住宅 其它存量 物业 低估物业 空置住宅 300亿 200亿 4.3亿 4900万套 2014年 5.9% 14.7 25.5% 15.1 1.9% 31.1 2016 年国有建设用地供应情况（单位：万公顷） 同比 16.5% 61 15.2% 12.5 20.9% 12 7.1% 28.9 12.5% 53.4 3.2% 12.8 10.3% 10.8 0.2% 29.0 2.9% 52 3.56 万亿元 合同成交价 19.3% 2015年 2016年 工业用地 房地产用地 其它用地 总量 土地增量 物业存量 5 存量物业改造的方式 硬件升级改造 物业硬件老化过时，
4、 主要对物业重新装 修，通过硬件升级 改造来提升物业的 价值。 物业规划调整 当初的规划及业态 不适合市场形势， 通过规划业态调整， 如工业调整为写字 楼，写字楼调整为 公寓、或商业调整 为办公等。 区域改造升级 老厂房片区、老街 区等通过对该区域 进行重新规划，实 现物业的改造升级。 如老厂房通过重新 规划改造为创意办 公等。 模式创新改造 综合改造，可能涉 及软硬件、业态、 规划等多方面，但 主要是运营模式的 创新。如共享办公、 长租公寓等。 6 存量物业改造参与方 01 02 03 房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的 持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产
5、等。 房地产开发商 作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物 业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、 模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。 不动产基金 其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。 其它参与方 参与方 7 存量物业改造资本模式 私募基金收购旧物业进行改造持有，以 及开发商建设后持有均为重资产模式。 这类物业一般具有地段优势，能够确保 资产升值，高和资本为该模式的代表。 重资产模式 租赁老旧物业进行改造和运营的 模式，属于轻资产模式，或“二 房东模式”。长租公寓、联合办 公等大多属于轻资产模式。 轻资产模式 存量物业不同业态、不同地理位
6、置的项目对接的资源更加细分， 资源分布更加广泛，因此更适合 于轻资产和重资产结合的模式。 轻重资产结合模式 轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少，风险相对较小，但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大，资 金沉淀时间长，对风险的把控、资金运营能力要求更高的，但整体收益更大。 随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少，资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。 重资产模式 轻资产模式 资产结合模式 模式 8 改造案例：上海8号桥创意园改造 原为20世纪70年代所建的上海汽车制动器厂的老厂房。2003年，在上海市经委和卢湾区政府推动下，该片老厂房经重新设计， 改造成为约1万的创意办公场
7、所，将时尚、创意元素重新注入，吸引了来自欧美与港澳的80余家设计公司、创意团队入驻， 现已成为各类设计创意企业的集聚区。其现有业态的80%属于文创产业，涉及建筑、产品、室内、服装、影视等十余个行业， 成功转型为市中心文化创意的标杆，充分释放了其区位价值，同时也带动了周边商圈的蓬勃发展。同类型的改造还有上海 1933老场坊改造，上海德必文创产业公司在上海的20多个园区大多采用这一模式。 VS 老旧工业厂房改造为办公区的典范 物业面积：物业面积：占地7000，建筑面 积1.2万 改造用途改造用途：老旧工业改为创意办公 资本模型资本模型：轻资产模型 改造操盘方改造操盘方：上海华轻投资有限公 司、香港
8、时尚生活咨询公司等 9 改造案例：北京凯德望京改造 写字楼改造为购物中心写字楼改造为购物中心 改造操盘方：改造操盘方：凯德集团 项目原状：项目原状：收购望京项目时，项目出地面三层，凯德将原 本打算做办公的塔楼调整为购物中心。 改造方案：改造方案：运营10年之后，望京项目对项目了外立面的翻 新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资 金对地面、墙面和灯光进行优化。此前，望京项目的6-7 层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有 三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的 经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层 面积增加了四五个品牌。 改造资
9、本模式：改造资本模式：重资产模式 新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。但凯德商用目前的项目大多由收购得来，必然要涉及存量商 业项目的改造。 10 改造案例：南京夫子庙整体改造 旅游商业老旧景区创新旅游商业老旧景区创新 夫子庙是中国最重要的仿古商业步行街之一，在设计改造中统筹商业规划和商业模式的更新换代，在恢复传统风格的基础上 适度创新，提升景区整体文化内涵和商业氛围。从商业策划开始，结合业态调整，对建筑立面、景观、灯光、店招店牌、景 区形象标识、指示系统等方面进行了全方位的改造和重新设计，同时创造性的打通了秦淮河边的商业动线，使商业步行街与 秦淮河自然融合。类似对老旧景区改
10、造的还有成都文殊坊改造等。 物业面积：占地4.2万，建筑面 积4.2万 改造用途：老旧旅游商业升级改造 资本模型：轻资产模型 项目业主：秦淮区政府，改造设计 方国际 11 改造案例： work上海威海路店 旧鸦片厂改造为共享办公空间旧鸦片厂改造为共享办公空间 项目原状 位于上海威海路号，原为旧鸦片厂， We work在获 取项目后，将其改造为共享办公空间。 改造方案 威海路 696 号原本是一个废弃的鸦片工厂，曾一度是艺术 家们聚集创作的地方， We work将其改造为拥有1400个 工位的联合办公空间。 We work以中国超过 4 亿的“千禧一代”职场主力军为目 标客户。据称除了小创业公司
11、外，像微软、通用电气、 KPMG 等大公司也将部分团队入驻到 We Work 当中。 We work 资本模式主要为轻资产模式，资方有软银、联 想控股等。 We work 威 海路店门 外立面 内装修 12 改造案例：魔方公寓紫竹院店 快捷酒店改造为长租公寓快捷酒店改造为长租公寓 魔方公寓公司成立于2012年6月，是中国“集中式公寓”连锁长租公寓市场的开拓者，经营“魔方公寓”，“摩尔公寓”， “青年公寓”三个产品系列，主打产品为“魔方公寓“。在北京、深圳、南京等全国15个大中型城市150余家门店，房量逾 2.5万间，管理着超过70万的物业。年魔方公寓获得美国华平集团2亿美元的投资，年获得中航信
12、托领投 的C轮融资亿美元，为国内长租公寓最大的品牌之一。 项目原状 位于北京市海淀区紫竹院，原为快捷式 酒店。 单间5400元6000元/月，租期分为1-12月均可，3个月租期房租5500元/月， 无单独服务费。 该项目于年初开业，房间基本满员。 门店运营情况 改造结果 魔方公寓公司获取酒店后，统一装修改 造为中高端集中式长租公寓。改造完成 后共有房间约间，房间面积约 ，房间配备独立的厨卫设施，并配套 有公共的娱乐及其它生活服务设施。 13 PART ONE 长租公寓市场分析长租公寓市场分析 长租公寓行业介绍长租公寓行业介绍 长长租公寓经营模式租公寓经营模式 长租公寓行业思考长租公寓行业思考
13、14 CHAPTER 01 房屋租赁市场规模 22,000 27,860 18,580 16,080 9,750 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 房屋租赁市场 餐饮 服装 包装食品 无酒精饮料 中国主要行业市场规模（单位：亿） 根据Wind统计，一线城 市平均住宅价格从2010 年底的2.1万上升到2015 年底的3.6万，上升 71%。而个别城市和区位 的上升幅度还远高于统计 数据。 同期居民购房意愿持续降 低，一线城市流动人口持 续增长。据统计，目前中 国房屋租赁市场约.万 亿元，成为仅次于餐饮市 场的第二大市场。 一线城市近五年平均住
14、宅价格 0% 5% 10% 15% 20% 25% 居民购房意愿 过去10年一线城市流动人口 15 房屋租赁市场模式 中国目前的租房市场主要由C2C模式提供，约占98%，B2C模式占2%，B2C模式中，品牌长租公寓的份 额仅占0.5%。 房屋租赁市场结构 房屋租 赁市场 中高端 市场 （15%） 大众 市场 （75%） 社会保 障房 （10%） 13% 1% 中高端C2C 中高端B2C 73% 1% 大众市场C2C 大众市场B2C 10% 公租房与廉租房 品牌长租公寓 0.5% 16 房屋租赁市场痛点 中国目前的租房市场主要由C2C模式提供，约占98%，B2C模式占2%，而品牌公寓（长租公寓）
15、约占0.5%。 自我超越 尊重需求 社会需求 安全需求 生理需求 黑中介 价格贵 交通不便 脏乱差 酒店式公寓 传统租房服务 违约频繁 虚假信息 舒适 安全 家 快乐 市场需求 ？ 从马斯洛的需求理论来看，首先要解决的是基础的生理、安全需求，可以通过金钱或时间等获得解决。 而深层次的归属感需求，如何解决？ 17 房屋租赁政策 京沪群租房政策 从出台的政策来看，一方面是各地方政府对低端群租等租赁形式的打压，另一边是国家对租赁市场的大力支持和鼓励，尤 其是对专业、品牌租房租赁机构的期待。长租公寓的发展获得政策支持的契机。长租公寓的发展获得政策支持的契机。 大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企
16、 业将其持有房源向社会出租、积极推进REITs试 点，从租赁市场筹集公共租赁房源等。 关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见 培育和发展住房租赁市场，实行购租并举。鼓励 个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规 定改建为租赁住房，完善税收优惠。 2016年国务院常务会： “积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分 业态”，将在多维度给予政策支持。 国办发201585号文： 上海 关于加强本事住 宅小区出租房屋综 合管理的实施意见 严格“群租”标准，规定，出租房屋居住人数超过两 人将被认定为群租。对于群租人和转租人，惩罚 幅度提高到“一万元以上十万元以下” 上海 浦东 住宅小区出租房 屋综合管理实施方 案 以下五种情形将被纳入综合管理： 1.单位宿舍设置在住宅小区内； 2.房间分割、搭建后出租或按照床位出租； 3.出租房间人均居住面积低于5； 4.房间居住
