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1、制作人：陈新宇 邓晓新,1,学习目标,2,第一节 投资性房地产概述,3,第二节 采用成本模式计量的投资性房地产,4,第三节 采用公允价值模式计量的投资性房地产,5,第四节 投资性房地产的转换和处置,通过本章的学习要求了解投资性房地产的概念及范围； 理解投资性房地产的确认及计量条件； 掌握投资性房地产在成本模式和公允价值模式下计量的账务处理及 投资性房地产转换及处置的账务处理。,一、投资性房地产的概念及特征,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有 而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。房地 产是土地和房屋及其权属的总称。 企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所
2、和 对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。,一、投资性房地产的概念及特征,1投资性房地产是一种经营活动,2投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为 生产经营场所的房地产和用于销售的房地产,3投资性房地产有两种后续计量模式,二、投资性房地产的范围,（一）已出租的土地使用权,已出租的土地使用权，是指企业通过出 让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以缴纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的
3、、准备增值后转让的土地使用权。,按照国家有关规定认定的闲置土地，不 属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。,二、投资性房地产的范围,（三）已出租的建筑物,1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以 经营租赁方式出租的建筑物。 3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,二、投资性房地产的范围,以下的项目不属于投资性房地产：,1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形
4、资产）。 2.作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。,三、投资性房地产 的确认与初始计量,（一）投资性房地产确认,投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠的计量。,（二）投资性房地产的初始计量,外购投资性房地产的成本，包 括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,三、投资性房地产 的确认与初始计量,1.外购的投资性房地产,企业购入房地产改为出租或用于资本增值的，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值
5、之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。,企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建 造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。,2.自行建造的投资性房地产,一、账户设置,“投资性房地产”账户，属资产类账户， 用来核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。企业采用公允价值模式计量投资性房地产，也通过本账户核算。,（一）外购投资性房地产,企业外购投资性房地产，按照取得时的实际成本借 记“投资性房地产”账户，贷记“银行存
6、款”等账户。,二、投资性房地产取得的账务处理,自行建造投资性房地产成本由建造该项资产达到预 定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本，应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。按照确定的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。,二、投资性房地产取得的账务处理,（二）自行建造投资性房地产,三、投资性房地产的折旧和摊销,企业按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业 务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户。,（一）资本化的后续支出,四、投资性房地产的后
7、续支出,发生的资本化的改扩建或装修支出，通过“在建工程”的账户 归集，借记“在建工程”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。改扩建或装修完成后，继续用于投资房地产的，应当从“在建工程”转入“投资性房地产”账户，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条 件的，应当在发生时计入当期损益。,四、投资性房地产的后续支出,（二）费用化的后续支出,企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时，借记“其他业 务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户。,五、投资性房地产减值,经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。计提减值准备时，借记 “资
8、产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。,一、采用公允价值模式计量的投资性房地产应当满足的条件,投资性房地产所在地有活跃的投资性 房地产交易市场。,企业能够从该活跃的 房地产交易市场中取得同类或类似房地产的市场交易价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。,二、投资性房地产取得的账务处理,外购或自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。 其实际成本的确定与外购或自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。 企业应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公
9、允价值变动”两个 明细账户。 外购或自行建造时发生的实际成本，借记“投资性房地产成本”账户，贷 记“银行存款”、“在建工程”等账户。,三、投资性房地产的后续计量,投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应 当以资产负债表日的公允价值计量。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户； 公允价值低于其账面价值余额的差额作相反的账务处理。,四、投资性房地产的后续支出,投资性房地产进入改扩建或装修阶段 时，借记“在建工程”账户，贷记“投资性房地产成本”、“投资性房地产公允价值变动”账户；在改扩建或
10、装修完成后，继续用于投资性房地产的，借记“投资性房地产成本”账户，贷记“在建工程”账户。,（一）资本化的后续支出,（二）费用化的后续支出,同成本计量模式下的费用化后续支出一样，公允价值模式下，与投资性房地产 有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,五、投资性房地产后续计量模式的变更,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不 得随意变更。 在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,一、投资性房地产的转换,（一
11、）投资性房地产转换形式,房地产转换形式,投资性房地产转换日的确定,开始自用相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。 存货的房地产改为出租。 土地使用权停止自用，由无形资产转换为投资性房地产。 自用建筑物停止自用改为出租，由固定资产转换为投资性房地产。,（1）投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开 始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 （2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。,一、投资性房地产的转换,（二）投资性房地产转换为自用房地产,1.采用
12、成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产 2.采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产,一、投资性房地产的转换,（三）非投资性房地产转化为投资性房地产,1.采用成本模式计量的非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）作为存货的房地产转化为投资性房地产。 （2）自用房地产转换为投资性房地产。 2.采用公允价值计量模式的非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。 （2）自用房地产转换为投资性房地产。,二、投资性房地产的处置,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置,出售、转让按照成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际 收到的金额，
13、借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入” 账户； 按照该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本” 账户，按其账面余额，贷记“投资性房地产” 账户；,按照已计提的折旧或摊销，借记“投资 性房地产累计折旧（摊销）” 账户； 原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备” 账户。,二、投资性房地产的处置,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入” 账户； 按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本” 账户，按其成本，贷记 “投资性房地产成本” 账户，按其累积公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动” 账户目。,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他 业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益” 账户，贷记或借记“其他业务收入” 账户。,
