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1、怎一个“底”字了得？专栏 P88热销与滞销的燃情对话营销P742012豪宅生存法则市场P64致 力 于 成 为 中 国 最 好 的 房 地 产 信 息 综 合 服 务 商总 第 十 七 期克而瑞信息技术有限公司出品第二期2012下一站, 养老？如何在每年1万亿老年人市场中寻找新商机？P20001CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION主办单位 中国房产信息集团出品单位 克而瑞（中国）信息技术有限公司学术支持 上海易居房地产研究院编委会主任周忻 张永岳编委会委员陈啸天 丁祖昱 郭玉良 胡晓莺黄子宁 刘文超 王路 王永 吴洋 叶玮 于丹丹 张燕 张兆娟（排名不分先
2、后，以姓氏拼音字母为序）撰稿 艾莉 包培莉 陈嘉俊 胡晓莺黄章林 何晓燕 江瑶 刘涛 刘晓川 全忠 施道红 王永 王戈瑞 奚志勇 叶茂 赵心明 张冬冬（排名不分先后，以姓氏拼音字母为序）版权声明本刊物内容为中国房产信息集团所有，未经许可，不得转载！免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。地址：上海市广延路383号文武大楼三楼Address：4F.Wenwu Building, 383 Guangyan Road, Shanghai 200072邮编（Zip Code）：200072电话（tel）02
3、1-60868888邮箱（E-mail）：2012年第二期 总第十七期2011，严厉的政策调控之下，却也有深圳绿景香颂、贵阳花果园之类的项目取得了不容小觑的成绩。为何它们能够淡市破局，如此热销？也许，唯有“营销”，才有“赢销”！时代在变，需求在变，2012房地产是否能通过营销“谋变”？房企和项目如何另辟蹊径，做好房产营销？前期策划与营销如何完美衔接？顾问式营销服务，又该怎么做？你可知淡市营销不败秘籍，包你热销没商量？地产大佬、专家学者、开发商、服务商，四方论战，各持观点，到底谁能就此称王？下一期，你不能错过的2012营销大揭密1000个热销的理由。敬请期待。下期预告1000个热销的理由THE
4、NEXT TRAILER设计总监资深设计整合推广金涛杨岚 荆瑞霞 黄卓营销推广中心总编主编执行主编责任编辑编辑丁祖昱张燕张兆娟 黄章林戴晨露李叶倩 徐娴编读往来 Q&AQ： 翻了下最新一期，各种图表、模型、公式和数据，专业性还是很强的。同时，我也发现咱们刊物有了不少变化。CRIC地产观察改版了吗？A：是的，CRIC地产观察进行了一次改版。为了能够更及时、更全面地与您分享CRIC的专业观点，与您进行全方位的互动，从2012年的第一期起，我们将原先的【咨询】【产品】【研究】和商业地产观察进行了四刊合一。除了刊物会综合地产全领域每期特别策划一个热点话题之外，在刊物的风格调性上，我们力求做到专业之外，
5、更加生动，让专业的文章看上去不那么“枯燥”。期待您的持续关注与宝贵意见。Q： 作为年度第一期，这一期的盘点很给力，封面专题的内容也很丰富，但是总有些意犹未尽，不知道是否有机会可以读到更多这样专业的文章呢？A：首先感谢您对本刊的认可。CRIC地产观察作为CRIC克而瑞的一本专业类的内刊，我们乐于也希望能够通过这个平台与行业一同分享，我们会结合每期的封面专题进行一些专题性的、更为系统的研究成果展示，也会在每期刊物中分不同栏目与您分享我们的一些思考。当然，这只是我们研究成果中的九牛一毛，若是您期待更为深入的了解，或是期待能够得到更为具体的帮助，那么欢迎您联系我司各地机构，进行进一步的洽谈。Q：改版后
6、的“专栏”我很喜欢，而且读到了操盘名家光耀地产李丁的文章，很难得。以后除了克而瑞自己的声音，还会有这样的外稿吗？A：会有的。改版后的CRIC地产观察期待与行业有更多的互动交流，因此我们会有一部分的外部约稿，正如您这期读到的资本+创意，光耀地产模式。经济学家、建筑师、跨界专家等等行业相关专家都将是我们的约稿对象。更多精彩观点，请拭目以待。同时，我们也热忱欢迎您的投稿！投稿请联系： Q：在微博上看到CRIC地产观察刊物出刊的信息，请问如何才能得到这本刊物呢？A：非常感谢您对本刊的关注。除传统印刷品的出版，目前刊物新增电子版本的制作，以满足更多读者的索阅需求及阅读习惯。联系本刊编辑，通过实名登记，您
7、将有机会定期收到本刊的电子版。此外，新浪微博（CRIC地产观察，CRIC咨询中心）、地库悦读通等网络平台也将会在第一时间与您分享本刊的最新资讯，欢迎您的关注。索阅请联系： 我国养老地产正进入一个全面启动的阶段，诸多房地产开发企业纷纷进军养老地产，初探者有之，实践者有之，运作者有之，养老地产市场一时蔚为壮观。然而，在这如火如荼的市场背景下，我们冷静地反思，发现当下的养老地产存在着三大误区。区域选择是误区之一。目前我国大多处于构想阶段或正在运营的养老项目都选址于城市远郊和一些三四线城市，或是环境较好的景区。在海外，由于郊区人口密度低，环境优美，更舒适，更宜居，养老项目通常坐落于此。但在中国，鉴于中
8、高端客户对“居于远郊”尚不认可，鲜有将远郊作为第一居住地的有钱人，只有少数富豪会在城市郊区购置一两套休闲度假别墅。同时，远郊养老项目还会面临交通、配套设施，尤其是配套医疗条件等诸多问题。因此，选址城市远郊，特别是在一些二三线城市做养老地产，将是致命的。运营模式是误区之二。现今大多数养老地产的运营模式其实就是最基础的房地产运营模式“开发+销售”。在海外，养老地产的运营模式是一个引入了金融机构、保险机构、运营机构，将地产、金融、保险整合成一个兼顾开发、经营、租赁，确保金融上可按揭、能购买养老保险产品的复合模式。这种模式在中国尚缺平台。若继续沿袭“开发+销售”的模式，我国的养老地产与普通地产并无二致
9、，易导致半途而废，“挂羊头卖狗肉”的情况。误区之三在于养老地产与整个社会养老体系的对接。社会养老体系包括了医疗保险、养老保险、以及相匹配的金融安排。而目前医疗保险还未全面覆盖，还未与地产紧密结合，养老保险也尚未被大家接受，整个社会保障体系还不完善，这些都预示着应对老年化社会应具备的相应保障制度还未完善。在此背景下单独发展养老地产，将缺乏体系上和平台上的支撑。因此，养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系统性的问题。规模化的养老地产还没到全面启动之日，但试点的时机已经到来。希望通过这些试点，能进一步发现问题，通过与社会保障体系的衔接来解决以上提到的问题，为进入老年化社
10、会，为将来规模化做养老地产做好准备。养老地产三大误区养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系统性的问题。规模化的养老地产还没到全面启动之日，但试点的时机已经到来。中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长、首席分析师 现状与趋势P22 养老热 冷思考 王戈瑞问题与对策P27 五大问题，一个对策？ 养老地产开发运营之惑 王戈瑞 张冬冬模式与方法P33 中国式养老 探寻适合中国的养老社区发展模式 张冬冬产品与设计P39 老年住宅，还是贴心的好！老年人厨、卫使用行为模式调研 陈嘉俊 赵心明实践与探索P43 亲和源，引领养老新生活 奚志勇特别报道P46 地产新机
11、遇？看养老地产！ 本刊编辑部专题阅读P49 养老地产TOP100 何晓燕面对销售与资金的双重压力，市场和开发商酝酿着新的变数。鉴于市场前景良好，未来发展潜力巨大，此外又能带来附加利益，养老地产日渐红火，而冷静思考之后不难发现，其背后风险尚存，入市还需谨慎。P20下一站，养老？封面文章COVER STORY无论从社会背景、政策角度、需求程度还是发展趋势来看，养老地产正面临前所未有的发展机遇，渐渐成为炙手可热的香饽饽。那么，如何在每年1万亿老年市场中寻找新商机？什么样的开发模式更适合中国国情？发展养老地产将面临什么挑战难题？国内、外成功养老地产项目又有哪些经验、模式可以学习？各方专家将为您解开养老
12、地产的前景之谜。2012年 第二期速览 Information P10 事件 P16 数字 P17 声音 P18 图片 2012来了，政策、资金、市场环境、竞争者、购房者心态等等因素已经逼得上海豪宅没了气焰。这是豪宅的“世界末日”？然而换个角度看市场，看价值论豪宅，把价格回归到价值，情况并没有想象中的糟糕。这就需要讲求豪宅的生存法则企业战略、竞争策略、客户谋略、产品攻略，一个也不能少！目录/CONTENTS2012年第二期咨询 ConsultingP76 咨询顾问七大“陷阱” 刘涛商业 Commercial旅游 Tourism营销 MarketingCRIC地产观察市场 MarketP64 2
13、012豪宅生存法则 叶茂 艾莉P68 转型不是你想转，想转就能转转型商业地产面临五大挑战 王永P70 探秘旅游地产制胜攻略 胡晓莺营销最关键的就是“踩对点”，什么时间做什么事情，什么地方干什么事情，什么企业做什么项目，太急了太慢了都会跑偏的。P74 热销与滞销的燃情对话 黄章林咨询顾问的责任是为客户找出问题，分析问题，并找到问题的最佳解决方案。然而在实际工作中，由于种种原因，咨询顾问有时也会陷入很多陷阱。如何避免这些陷阱，是咨询顾问的一门必修课。P18兰州是一座古老而神秘的城市。这座西部雄狮匍匐在黄河边上，沉睡了许久。兰石老厂房项目位于兰州七里河区，旨借兰州高铁西客站建成的契机，重焕兰州昔日勃
14、勃生机，更留这座城市一段新的传说。目录/CONTENTS2012年第二期 CRIC地产观察案例 CaseP80 高铁核心区商业之路兰州兰石老厂房项目浅析 江瑶P88 怎一个“底”字了得？ 全忠 成全机构董事长P89 城市不是容器，因为她有生命施道红 德国FTA建筑设计FTA中国区执行董事及合伙人， 上海国际建筑文化传媒中心理事P90 地产风水漫谈之纵观“天地人” 助建产品线 刘晓川 CRIC克而瑞生态建筑研究所所长P84 你好！白领公寓！ 包培莉专栏 Column有时生命的意义不是以我们的标准来衡量的，在城市面前我们应该敬畏那些无形的生命。更正与致歉本刊2012年第一期版权页致读者一文中“三刊
15、及商业地产地产观察进行四刊合一”，应为“商业地产观察”；目录页中“产品策略”应为“业务模式”；P192011房企销售TOP50一文作者“孙田”应为“崔琳”；P42房企去杠杆时代来了一文作者“李莹”应为“朱一鸣”；P51大佬策略，各有各型一文作者“李莹”应为“孙田”；P74客户，客户，还是客户！一文作者“熊晓东”应为“熊东晓”。特此更正。诚向相关作者致歉，向读者致歉。P89010INFORMATION速览事件 P10 数字 P16 声音 P17 图片 P182月22日，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，即外地户籍居民可以购买第二套房。上海房管局相关人士称并非新政。然而，几日后记者联系多家房地产交易中心，均表示该政策已被叫停，并已接到上海市房管局正式通知。2月28日，国土资源部发布关于严格土地利用总体规划实施管理的通知，强调土地利用总体规划已经批准，具有法定效力，任何单位和个人不得违反。通知指出，要加强土地利用计划调控，严格建设项目用地预审，强化建设项目用地规划审查。据3月5日消息显示，今年房产税试点可能会增加三到五个城市。按照目前全国一、二线城市的信息
