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1、 一、房屋和公共配套设施管理及维修方案（一）、房屋管理1、巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。2、装修管理、将住宅室内装修装修工程的禁止行
2、为和注意事项告知装修人。、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议；、业主装修期间每日巡查装修施工情况；、装修结束组织验收；、验收合格2个月后组织复验；、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。3、油漆粉饰木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰；5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；楼梯间
3、、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。4、建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。（二）、房屋设备分类房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异；主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。1、房屋建筑设备给水设备-用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、
4、消防给水系统；排水设备-用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统；消防设备-包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等；2、房屋建筑电气设备供电及照明设备-给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等；弱电设备-给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等；防雷装置-包括避雷针、线路、避雷器、地线等。（三）、公用设施设备的保养与维修1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：
5、日常维护保养、一级保养和二级保养。日常维护保养-设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除；一级保养-设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整；二级保养-设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理；2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。小修-对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理；中修-对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%；大修-对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体
6、，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%；设备更新和技术改造-设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。二、设备安全运行管理方案1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。3、建立公用设施设备档案（设有台帐），设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范；设施设备运行正
7、常。5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、大厦道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。三、电气系统管理方案1、供电系统管理通过对供电设备设
8、施运行、维护、保养过程的控制，确保供配电系统处于良好的运行状态，满足“ 白沟小商品商城 ”所有机电设备、设施正常运作的要求。供电管理服务思想：安全第一，用户至上，精心管理，周到服务。、供电运行管理、电气工程师（机电）根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求，合理制定出供电设备设施的周期检定计划及相应的操作规程、维护保养规程。、运行值班人员必须严格按照运行值班管理规定实行24小时值班制，对“ 白沟小商品商城 ”变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统高、低压配电安全操作规程进行，并严格执行工作票、操作票制度
9、，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备设施的安全。、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况，发现隐患、故障要及时报告，并做好详细记录。、供电系统维护保养承诺、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照电气维修管理规定及各种设备、设施的维护、保养规程进行，并按要求做好保证安全的“组织措施”、“技术措施”，保证供电系统运行正常，设施设备完好率98%。、维修人员必须熟悉、掌握“ 白沟小商品商城 ”各系统所有照明器具情况，认真、及时做好维修、更换工作，保证照明系统外观整洁无缺损、无松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%。、供电应急措施、在有台风、暴雨灾害时，电气工程师（机电
10、）须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。、发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。、电力故障和停电应急程序若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员；管理处主管人员随即安排电工值班；预先张贴停电通知在显眼处；若电力故障引致停电 ，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修， 通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作和治安保卫工作，处理善后事宜；当供电恢复时，管理员必须与电力技术人员检查所有电
11、挚的正常运作情况， 如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。、设备安全操作规程（略）、公用照明设施维修养护规定为了进一步搞好物业管理工作，维护边贸城公用照明设施的正常使用，结合实际，特制定本规定：a、边贸城内公用照明设施就是指一切诸如路灯、庭园灯、走廊、楼梯等公共场所的照明灯以及相关的开关、电表、电线、杆座、保险、控制器等，维修部负责公用照明设施的维修养护。b、边贸城内公用照明设施为全体用户共同使用，各用户应正常使公用照明设施，注意节俭，不浪费能源。任何单位或个人不得随意破坏，否则照价赔偿，造成事故的，按法律追究责任。c、边贸城内公用照明设施的安装，配置基本合理，如用户因确实需要对公用照明
12、设施进行改动的，必须先向管理处提出申请，管理处由事务助理会同维修部责任工程师对其申请进行严格审批，并做出整改报告和记录。d、任何单位或个人不得以任何形式私拉、私接公用照明设施的线路或电表，否则，一经查出，以偷电论处。e、管理处事务助理定期或不定期对所有公用照明设施进行检查，发现有损坏或隐患时，必须及时向维修部报告。f、维修部在接到管理中心的申报后，及时安排相关人员对其进行检查、维修。g、维修人员对公用照明设施进行维修养护时，必须严格按照有关规定和标准执行，不得贪图一时方便，违章操作，以免造成事故或隐患。h、维修人员在对公用照时设施进行维修、养护后，事务助理还应对其工作进行跟踪，以确保维修质量。
13、2、弱电系统管理、操作人员受过专业培训，持证上岗；、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别，发现异常，及时处理；、有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时；、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。3、避雷接地系统管理每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。四、给排水系统管理方案1、服务承诺保证给排水设备设施正常运行，设
14、备设施完好率达98。2、给排水系统运行管理、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。3、给排水系统的维修保养制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。、给水系统每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。、排水设施系统化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等
