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1、旅游地产开发导则之投融资第一节 旅游地产投融资渠道旅游地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。一、旅游地产投融资渠道旅游地产项目投资融资的途径和方法如下： （一）国外商业贷款融资途径这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序、特
2、别看重企业现金流、特别看重企业是否稳健成长等因素，所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的。（二）旅游地产证券化将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地产投资基金等。（三）境内外上市融资上市融资越来越重要，成为各旅游地产开发公司的首选融资模式，境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。通常还有的
3、做法就是买壳借壳上市。目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。（四）金融租赁融资金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。（五）典当融资典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。二、旅
4、游地产投融资渠道选择旅游地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。面对以上众多的融资途径来看，国内商业银行贷款相对容易获得，这是企业主要融资工具；国外商业银行贷款一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；投资信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；投资基金关注成长型规范企业，回报要求高；境内上市可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；境外上市上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；金融租赁节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期
5、融资需求；典当融资办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；私募基金手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大；合作开发互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易。从旅游地产企业角度来看，大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款；中型企业适宜选择投资信托、企业并购、国内商业银行贷款；小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资；结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。第二节 旅游地产投融资模式一、旅游地产投融资的模式（一）自筹模式自
6、筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融及增发融资等方式。机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良
7、好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业而言是一种不错的投融资模式，然而采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具，有针对性地广开融资渠道，保证资金链的畅通，尽可能减少风险，从而更好地获得旅游房地产高额投融资收益。（二）合作模式合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通
8、过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。合作模式有多种，主要有以下几种方式：1.一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资金实力。一方面，由于随着土地实现完全市场化的公开供给，土地供应量开始逐渐减少，而旅游房地产需要大量的土地进行开发，导致一些企业取得土地的成本逐渐增加，或难以拿到较为理想的土地。另一方面，一些企业虽然有着理想的土地却没有充足的资金进一步运转开放，而那些具备强大金融运作能力以及雄厚自由资金实力的企业却难以拿到理想土地。于是手中有理想土
9、地却没有进一步开发能力的企业与有资金却难以拿到理想土地的企业进行合作，成为一种独特的合作投融资模式。2.一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等。这一模式主要存在于一些有着雄厚资金实力或者募集资金能力的大型企业，由于其发展重点有限，没有专业的开发管理技术，或没有足够的人力资源进行旅游房地产投融资。而另一些企业虽有着专业的开发，管理技术以及优质的人力资源，却没有充足的资金。于是两种企业合作共同开发旅游房地产，取长补短，共同开发，分担风险，共享利益，成为一种旅游房地产投融资模式。3.一方提供土地，一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力，第三
10、方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。这种方式是由三者或者三者以上的主体共同合作，进行旅游房地产投融资，这种模式集合了多方的优势，集理想的土地，雄厚的资金，专业的技术于一体，成为一种不错的旅游房地产投融资模式。合作模式较适合旅游观赏型房地产，旅游商务型房地产投融资。合作模式可以满足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业以及那些发展重点有限，没有专业的开发管理技术的企业进行旅游房地产开发的需求。通过合作模式解决相关企业的资金短缺，投融资渠道狭窄，避免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，并且使合作双方或多方企业取长补短，共享管理、技术资源，共担风险，大大有利于企业的发展，
11、并且也有利于我国旅游房地产的发展。但是这种合作模式也存在着相应的缺陷与不足，合作模式导致双方企业难以寻找到合适的合作对象，或者为寻找合适的企业付出较大的交易成本，在合作过程中企业可能存在追逐私利而做出有损于对方的行为决定，并且合作模式中双方企业共享利润导致利润下降。（三）PPP模式PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的简写，中文直译为“公私合伙制”，简言之指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。从各国和国际组织对PPP的理解来看，PPP有广义和狭义之分。广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系，而狭义
12、的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称，包括BT、BOT、TOT、PFI等具体操作模式，是指政府通过特许权合给予合同持有人一定期限内自主经营和管理某一企业或项目，并从其经营中获得的排他性权利。特许经营合同的客体可以是已建成的基础设施项目，也可以没有建设的基础设施项目，但通常要求该项目具有较强的可经营性，具有长期稳定的现金流。1.BOT模式BOT模式是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让)形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权
13、转让给企业。与企业签订合同，双方签订协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。目前来说，这种方式在国内旅游房地产开发上运用的并不多，也较少成功的案例，主要是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅游房地产行业。但BOT模式符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游房地产的一种较适合的方式。中国拥有很多优秀的旅游资源，但由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果能够采用BOT模式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风
14、险高以及政府投资渠道不畅等问题。由于通过BOT模式，企业可以获得较为诱人的项目用地，大大减少了获取征地及其开发费用等，同时企业只需要在旅游房地产建设过程中进行融资，获取资金进行开发，从而大大降低其对于购买获得土地而准备大量资金的需求，使企业处于优势竞争地位。但是由于旅游房地产BOT模式在我国较少成功的案例，企业采用采用该模式具有一定的风向，一旦在预定的时间内没有盈利，企业将损失惨重。BOT的演变形式有BT、BOOT、BTO、BOO、ROT、POT、BLT、BOOST。（1）BT模式BT模式也称为回购模式，是指政府把基础设施的投资建设任务交给社会资本，由社会资本垫付项目资金承担基础设施项目建设，
15、在项目竣工后再由政府出资分期付款和利用补偿措施等方式完成对基础设施的收购。按照融资模式的不同结构，BT模式还可以分为一次性回购与分期回购。BT模式适用于任何基础设施或开发项目，特别是没有经营收入或不具备收费条件的公益性基础设施项目和一些出于安全和战略需要必须由政府直接运营的项目。在BT模式下，项目的控制权仍然掌握在政府手中，便于管理。但另一方面，由于项目建设中间环节多，融资成本也较大。另外，融资监管与项目质量监督难度较高，政府承担的风险较大。（2）BOOT模式BOOT模式(BuildOwnOperateTransfer)，即建设拥有运营移交，这一模式在内容和形式上与BOT没有不同，仅在项目财产
16、权属关系上强调：项目设施建成后归项目公司所有。政府可以在法律上拥有对设施的所有权，只是在一定期限内将设施交由发展商承建和经营；这只是发展商的一种使用权，对设施并不拥有所有权，特许专营期限届满，又把设施移交给政府，实现政府对设施的实际所有权。（3）BTO模式BTO模式（Build-Transfer-Own），即建设移交运营。这一模式与一般BOT 模式的不同在于“经营（Operate）”和“转让（Transfer ）”发生了次序上的变化，即在项目设施建成后由政府先行偿还所投入的全部建设费用、取得项目设施所有权，然后按照事先约定由项目公司租赁经营一定年限。（4）BOO模式BOO 模式（BuildOwnOperate），即建设拥有运营。在这一模式中，项目公司实际上成为建设、经营某个特定基础设施而不转让项目设施财产权的纯粹的私人公司。其在项目财产所有权上与一般私人公司相同，
