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1、第一节 房屋建筑物评估概述 一、评估标的物的界定,房屋建筑物 两个层面的含义,房地合一状态下的建筑物， 包括建筑物、不可分离部分及其附带的各种权益。,1,二、房地产的特征,位置固定性； 使用的长期性； 影响因素多样性； 投资大量性； 保值增值趋势。,房地产的特征,2,三、房地产价值及其决定因素 房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。 房地产价值：房地产的评估结果或结论。 （一）房地产价格的种类,土地价格，即空地的价格； 建筑物价格（不含土地）； 房地价格；,三种基本价格形态,3,房地产单位价格 楼面价格： 拍卖价格 招标价格,另外的价格形态,4,（二）影响房地产价格的因素,影响因素的两种
2、分类方法 自然因素 一般因素 社会因素 区域因素 行政因素 个别因素 经济因素,着重介绍,5, 一般因素：普遍性和共同性因素,行政因素，制度、政策、法规等； 经济因素，经济发达程度、收入水平、消费水平等； 社会因素，社会发展状况、安定程度、社会环境等； 其他因素，人口因素、心理因素、国际因素等。,一般因素,6, 区域因素：由自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件形成的区域性特点。, 个别因素：个别特性，如面积大小、朝向等。,7,四、房地产估价原则,合法原则房地产评估以合法取得、合法适用、合法交易、合法处分等为前提。 最佳使用原则以房地产的最佳使用为评估的前提。（在评估时点的具体用途为最佳，
3、按此用途进行评估；若不是最佳，按最佳使用的假设，进行适当的判断和选择，并在估价报告书中予以说明。）,评估原则,8,五、房地产的评估程序 （一）明确评估基本事项,评估对象； 评估目的； 评估时点； 评估的具体工作时间； 评估的费用； 违约责任。,需要明确的事项,9,（二）拟定评估工作方案,初选评估方法和技术线路； 确定人员及其分工； 调查、搜集数据资料； 拟定作业步骤与作业时间表； 初步评估成本。,拟定方案的过程,（三）实地查勘搜集资料 到评估现场实地查勘，获得评估所需的全部资料。,10,（四）选用评估方法评定估算, 市场法 收益法 （ 常用方法） 成本法 假设开发法 残余估价法 路线价估价法
4、基准地价修正法等,选用一种或多种评估方法,（五）确定评估结果，撰写评估说明或报告 根据不同方法的初评结果，分析得出最终评估结果。,11,房屋建筑物 桥梁、道路等构筑物,第二节 建筑物评估 一、建筑物及其分类,建筑物, 按经济用途分类 按结构材料分类,本章主要讲述,12,二、建筑物在评估时需考虑的基本因素,基本因素, 座落位置 面积 用途 建筑结构 建筑高度 附属设施 装修质量和水平 建成时间 外观 平面格局 产权 建筑质量、适用性等其他因素,13,三、建筑物评估的特点,特点, 房地合一评估与房地分估 建筑物产权受土地使用权年限的制约 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 建筑物评估应在适法的前
5、提下进行,14,四、建筑物评估中的成本法 建筑物价格或重置成本构成（包括土地）,价格或重置成本构成项目, 土地使用费 前期工程费 建筑安装工程费 配套费 建设期利息 建筑单位管理费 税金 利润,15,建筑物重置成本的常用测算方法 重编预算法 按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。 适用于：构造比较简单的建筑物。,16,预决算调整法 以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。效率高于重编预算法。 不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物； 用途结构大致相同相似且数量 较
6、多的建筑物。,17,价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本。此法的准确性不足，实际使用较少。,18,建筑物有形损耗及成新率的测算 使用年限法,19,打分法 借助于建筑物成新率评分标准，包括整体成新率评分标准和构件评分标准，进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。 根据房屋完损等级评定标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分五个等级：,20,打分法估测成新率的计算公式： 成新率 =（结构部分合计得分G装修部分合计得分S 设备部分合计得分B）100100% 式中： G结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正系
7、数； B设备部分的评分修正系数。 （评分修正系数表见课本第125页）,21,建筑物功能性贬值的分析测算 建筑物功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 用途、使用强度不合理 没有发挥土地的最佳效用 设计、结构不合理 没有发挥建筑物应有的功能 装修、设备配备不合理 造成部分功能的浪费,22,建筑物经济性贬值的分析测算 建筑物经济性贬值：由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。 出现经济性贬值的后果是导致建筑物的收益下降。 或： 式中：,23,五、建筑物评估的残余法 式中：,24,六、建筑物评估的市场比较
8、法 （一）市场房价对照法 市场房价对照法是市场比较法在估算建筑物价格时的一种具体运用。使用的关键在于准确获取与待估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格。 （二）单位造价调整法 单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。,25,第三节 在建工程评估 一、在建工程及其评估特点 在建工程：资产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。,在建工程种类多，情况复杂； 在建工程的形象进度以及资产功能差别很大； 在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致； 在建工程的建设工期长短差别较大。,在建工程评估特点,26
9、,二、在建工程评估的准备工作,要求企业提供待估在建工程详细资料； 要求提供并查阅企业在建工程批准文件 、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关帐簿及原始记录 评估人员到现场查实工程进度和工程形象进度； 检查工程质量； 搜集与该工程评估所需的有关数据资料。,准备工作,27,三、在建工程评估 （一）工程进度法 工程进度法：以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值。 适用于：施工期短且价格变化较小的在建工程。,28,（二）变动因素调整法 变动因素调整法：采用对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后与在建工程实际支出加减，确定评估值。 适用于：工期长，设计变更及价格变化较大的在建工程。,29,（三）重编预算工程进度法 对于建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测评估值。,在建工程评估较为复杂，评估前应注意如下问题： 在建工程前景 建设工期状况 在建工程贷款利率水平 计算贷款利息的投资额应按统一口径核算,30,
