湖南省住宅物业住房品质分类导则

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1、 湖南省住宅物业住房品质分类导则湖南省住宅物业住房品质分类导则 Classification Guidelines for Housing Quality of Residential Property in Hunan Province 201201- - -发布发布 201201- - - 湖南省住房和城乡建设厅发布湖南省住房和城乡建设厅发布 1 前前 言言 为改善城乡人居环境， 提升住宅品质， 打造绿色、 低碳、 智能、 健康、 适龄、 宜居社区，规范住宅物业住房品质，根据湖南省住房和城乡建设事业第十三个 五年规划纲要大力推进新型城镇化建设、改善城乡人居环境等要求，由湖南省 住房和城乡建

2、设厅组织有关单位编制完成。 导则编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国外 先进标准，并在广泛征求意见的基础上，编制完成本导则。 本导则的主要技术内容是：1. 总则；2. 术语；3. 基本规定；4. 配套；5. 耐 久；6. 适龄；7. 绿色；8. 智能；9. 人文；10. 特色与创新。 根据住房城乡建设部 工程建设标准涉及专利管理办法（建办标20173 号） 文件要求，经征询各编制单位，本标准不涉及专利。 本导则由湖南省住房和城乡建设厅负责管理， 由湖南绿碳建筑科技有限公司 具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送湖南省住宅物业住 房品质分类导则编制组（地址：

3、湖南省长沙市韶山中路 438 号璟泰楼 5 楼，邮 政编码：410007）。 本导则主编单位：湖南绿碳建筑科技有限公司 长沙市规划勘测设计研究院 湖南省房地产业协会 本导则参编单位：湖南省建设科技与建筑节能协会 湖南省建筑设计院有限公司 湖南建工集团有限公司 湖南大学 中南大学 湖南三嘉建设工程设计咨询有限公司 广东博意建筑设计院有限公司 长沙理工大学 本导则主要起草人：王柏俊 甘 露 殷昆仑 彭琳娜 徐 峰 解明镜 宋 泷 丁佳伟 尹建新 方厚辉 郭 军 周 奕 瞿 雷 黄 洁 冯智敏 吴邦本 肖志高 闫艳红 曹 峰 何 弯 潘 洋 罗稀玉 李 婷 毛永乐 陈 龙 王 浩 贺元渊 本导则主要

4、审查人员：周刃荒 朱晓鸣 江山红 罗德俊 严 钧 陈荣社 胡自力 2 目目 次次 1 总则 . 1 2 术语 . 2 3 基本规定 . 3 3.1 一般规定 . 3 3.2 分类划分 . 3 4 配套 . 5 4.1 控制项 . 5 4.2 可选项 . 6 5 耐久 . 9 5.1 控制项 . 9 5.2 可选项 . 10 6 适龄 . 12 6.1 控制项 . 12 6.2 可选项 . 13 7 绿色 . 16 7.1 控制项 . 16 7.2 可选项 . 16 8 智能 . 20 8.1 控制项 . 20 8.2 可选项 . 21 9 人文 . 24 9.1 控制项 . 24 9.2 可选

5、项 . 24 10 特色与创新 27 10.1 一般规定 . 27 10.2 优选项 . 27 附录 A 住宅物业住宅品质分类表. 28 3 表 A.1 配套评分表. 28 表 A.2 耐久评分表. 33 表 A.3 适龄评分表. 37 表 A.4 绿色评分表. 41 表 A.5 智能评分表. 45 表 A.6 人文评分表. 50 表 A.7 特色与创新评分表. 53 本导则用词说明 54 引用标准名录 55 1 1 总总 则则 1.0.1 为提高我省住宅物业住房品质， 促进住宅产品结构优化， 培育健康的住房供 应市场，提高人居环境，根据国家、省有关规定，结合实际，制定本导则。 1.0.2 本

6、导则适用于湖南省住宅物业住房品质分类。 1.0.3 居住区建设应因地制宜， 以适用、 经济、 绿色、 美观为基本原则， 符合安全、 健康、宜居、智能的要求，提升人居环境品质。 1.0.4 住宅物业住房品质分类除应符合本导则外， 尚应符合国家和湖南省现行法律 法规和有关标准的规定。 2 2 术术 语语 2.0.1 住宅物业 residential property 具备居住功能、供人们生活居住的建筑以及与之相配套的共用设施、设备和公 共场地。 2.0.2 住房品质 housing quality 从住房的规划配套、安全耐久、宜居适龄、生态绿色、智能管理及人文服务等 方面来衡量的房屋综合质量。 2

7、.0.3 城市居住区 urban residential area 城市中住宅建筑相对集中布局的地区，简称居住区。 2.0.4 无障碍设施 accessibility facilities 为残疾人、老年人等社会特殊群体自主、平等、方便地出行和参与社会活动而 设置的进出道路、建筑物、交通工具、公共服务机构的设施以及通信服务等设施。 2.0.5 绿色建材 green building material 绿色建材是指在全生命期内减少对自然资源消耗和生态环境影响， 具有 “节能、 减排、安全、便利和可循环”特征的建材产品。 2.0.6 住宅居住区智能化系统 intelligent systems o

8、f residential district 以住宅居住区为平台，利用计算机技术、通信技术、控制技术、多媒体技术， 将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅居住区的服 务与管理提供高技术的智能化手段，实现快捷、高效的超值服务与管理。 2.0.7 邻里中心 neighbourhood centre 邻里中心又称街坊中心，是集合了多种生活服务设施的综合性市场。 3 3 基基 本本 规规 定定 3.1 一一 般般 规规 定定 3.1.1 住宅物业住房品质分类以居住区或单栋住宅建筑为对象， 不包括住宅式公寓 和集体宿舍、老年公寓、别墅等。 3.1.2 新建的住宅项目申请住宅物业住

9、房品质分类应按全装修进行设计并经施工 图审查合格、按设计施工图建造。 3.1.3 申请住宅物业住房品质分类的项目应满足绿色建筑基本规定要求， 或已通过 绿色建筑标识评价认定；设计、施工阶段以会议评审为主；运行阶段以实地考察为 主。 3.1.4 申请住宅物业住房品质分类的项目， 建设单位应充分考虑当地的经济和技术 发展水平，合理确定项目的建筑规模和分类等级，选用适宜的建筑技术、设备和材 料，并对规划、设计和施工等过程进行管理；物业服务单位和业主委员会对运行阶 段进行管理。 3.2 分分 类类 划划 分分 3.2.1 住宅物业住房品质分类由配套、 耐久、 适龄、 绿色、 智能、 人文 6 类指标和

10、特 色与创新指标组成。 前 6 类指标均包括控制项和可选项， 特色与创新指标为优选项。 3.2.2 住宅物业住房品质分类应按控制项、可选项、优选项的满足项数确定。 3.2.3 住宅物业住房品质分为 A（经济型）、AA（改善型）、AAA（舒适型）3 个 类别。3 个类别的住宅物业均应满足本导则所有控制项的要求。A 类住宅物业本导 则各章节中的所有控制项都必须达标，AA 类和 AAA 类住宅物业除所有控制项都必 须达标外，其可选项和优选项的达标项数还应符合表 3.2.3 中的相应规定。 4 表 3.2.3 住宅物业品质分类应达标的项数要求 类别 控制项 可选项 优选项 配套 （共 12 项） 耐久

11、 （共 15 项） 适龄 （共 20 项） 绿色 （共 19 项） 智能 （共 18 项） 人文 （共 26 项） 特色与创 新（共 11 项） A AA 7 8 11 11 10 15 3 AAA 9 11 15 14 13 20 6 注：必须全部满足 不参评 5 4 配配 套套 4.1 控控 制制 项项 4.1.1 居住区配套设施的设置应符合城市居住区规划设计标准GB 50180 的相关 规定。 4.1.2 居住街坊内应按下表要求配置便民服务设施： 表 4.1.2 便民服务设施配置要求 设施名称 服务内容 设置要求 物业管理用房 物业管理服务 (1)建筑面积不少于建筑物总面积的 2，最低

12、不少于 80 m2； (2)具备水、电、采光、通风等正常使用功能 的地面以上独立成套装修房屋；若设置在无电 梯的楼房，所在楼层不得高于四楼； (3)应独立设置居务监督委员会用房。 业主委员会办公用房 业主委员会办公 每个物业管理区域至少设 1 处。 儿童、老年人活动场 地 儿童活动场地、老年人休憩场地 (1)用地面积不应小于 170 m2； (2)活动场地应有不少于 1/2 的活动面积在标 准的建筑日照阴影线之外。 健身器械 器械健身和其它简单运动设施 应结合绿地、建筑架空层等公共空间安排。 便利店（菜店、日杂 等） 居民日常生活用品销售 (1)每 10003000 人设置 1 处； (2)建

13、筑面积不低于 50 m2。 邮件和快件送达设施 快件箱、信报箱等可接受邮件和快件 的设施或场所 应结合物业管理设施或在居住街坊内设置。 生活垃圾收集点 居民生活垃圾投放 (1)应在居住区周边半径 70m 内； (2)应采用垃圾分类收集。 公共厕所 满足公共如厕需求 应设有无障碍设施。 4.1.3 5 分钟生活圈居住区内应按下表要求配置社区服务设施： 表 4.1.3 社区服务设施配置要求 设施名称 服务内容 设置要求 社区服务站 社区服务站含居委会、治安 联防站、残疾人康复室 可联合建设。 文化活动站 含青少年和老年活动场所 可联合建设。 6 小型多功能运动（球 类）场地 小型多功能运动场地或同

14、等 规模的球类场地 (1)应在居住区周边半径 500m 内； (2)用地面积不应小于 500m2； (3)门球活动场地应提供休憩服务和安全防护措施。 幼儿园 保教 3-6 周岁的学龄前儿童 (1)生活用房应满足冬至日底层满窗日照不小于 3 小时 的日照标准； (2)应有集中绿化用地和室外活动场地； (3)活动场地应有不少于 1/2 的活动面积在标准的建筑日 照阴影线之外。 社区商业 网点 洗衣店 衣物干洗、缝补等 (1)应在居住区周边半径 500m 内； (2)可联合建设形成社区商业网点。 美发店 理发、美发等 药店 药品销售 小超市 （含菜 店） 居民日常生活用品销售 生活垃圾收集站 居民生

15、活垃圾收集 应设置在对周边环境影响较小、交通便利、方便垃圾收 运车辆出入的地段。 4.1.4 应根据当地机动化发展水平、 所处区位、 用地及公共交通条件综合确定并配 建机动车和非机动车停车位，并预留充电基础设施安装条件。机动车停车率应符合 所在地城市规划的有关规定。 4.2 可可 选选 项项 I 基基 础础 教教 育育 4.2.1 周边配置有完善的基础教育设施，AA 类须满足以下任意 2 款，AAA 类须满 足以下任意 3 款： 1 居住区周边半径 500m 范围内设有小学，办学规模满足每千人 80 生； 2 居住区周边半径 1000m 范围内设有初中，办学规模满足每千人 40 生； 3 居住

16、区周边半径 1000m 范围内设有高中，办学规模满足每千人 40 生； 4 居住区周边半径 300m 范围内设有托儿所。 II 公公 共共 文文 化化 4.2.2 周边配置有完善的公共文化设施，须满足以下任意 1 款： 1 居住区周边半径1500m范围内设有区级及以上的文化活动场馆 （含文化宫、 图书馆、展览馆、博物馆等）； 2 居住区周边半径 1000m 范围内设有文化活动中心（含青少年、老年活动中 7 心），设置图书阅览、科普知识宣传与教育，影视、舞厅、游艺厅、球类、棋类、 科技与艺术等活动，最小建筑面积不低于 2000m2。 III 医医 疗疗 卫卫 生生 4.2.3 周边配置有完善的医疗卫生设施，AA 类须满足以下任意 1 款，AAA 类须满 足以下任意 2 款： 1 居住区周边半径 1500m 范围内设有区级及以上的医院； 2 居住区周边半径 1000m 范围内设有卫生服务中心 （社区医院） ， 提供预防、 医疗、保健、康复、