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1、昆明市四大商圈调研报告 一 三 市街商圈 二 青年 路商圈 三 白塔路商圈 四 翠 湖商圈 描述 代表商业项目 举例 老昆百大 老西南大厦 樱花购物中心 天元商场 仟村百货 五华商厦 汇都国际 北辰财富巾心（北市区） 新亚洲 体育城（南市区） 世纪城 市区） 顺 城王府井购物中心 昆明老街正义坊 百大新天地 世纪城商圈、俊发中心商圈北辰财富商圈等新兴商圈初步形成 沃尔玛、普尔斯马特、家乐福等一批大型零售连锁超市的 1999 百大新纪元店重大调整重新装修 西南大厦变身新西南广场，成为昆明首个一站式购物中心 天恒时代名店变身香港新世界百货 柏联广场建成，为昆明商业档次带来质的提升，购物、餐饮、娱乐
2、多元业态 金格中心开业（与金龙百货形成互补） 奥特莱斯品牌折扣店开业 金碧辉煌、新东方女人广场等产权式虚拟商场 分布： 集中在市中心小西门、正义路、青年路、白塔路几条街区周边。 商业形态和业态： 主要以日用品、服装、家电等购物为主的百货商场为主；单调单一 分布： 传统商圈核心商业区转型升级，新兴商圈开始兴起 商业形态和业态： 大型连锁超市、仓储店、“一站式”购物中心、各类专业店、专卖店、便利店开始兴起，主题卖场出现（如折扣店、运动休闲服装店）并出现一批虚拟产权商铺销售商业；大型连锁家电卖场陆续进入中心商圈 分布： 昆明传统商业格局颠覆性变化，城市新商业中心雏形初现。大型商业设施从中心商圈向外围
3、多区域发展 商业形态和业态： 以商业、写字楼、公寓等为主的城市总体兴起并快速发展 1989999007商业发展历程 从 90年代初至今，中心区由最初传统百货业时代如今走向城市综合体时代，其他区域从老小区社区商业，临街铺面为主，目前形成了本区域商业中心，商业形态向大型商业发展。 中心区商业格局雏形形成 百货业一统商业市场 商业经营洗牌变革，传统商圈商业转型升级 商业形态多元化发展，复合型商业逐渐流行 商业格局向多中心发展 城市综合体兴起 描述 代表商圈 举例 最初以小西门、武城路、青年路、正义路等商业步行街构成当时的主要商业区，随后逐步在百货大楼、西南大厦、仟村百货等一批百货商场的带动下，从商街
4、到商圈过渡，最初商圈的格局基本形成 由昆百大、五华商厦、西南 大厦、樱花购物中心等几大百货主导的青年路、三市街、小西门和白塔路是当时主要的商圈 昆都和老螺蛳湾基本成形 三市街商圈和白塔路商圈不断升级，小西门逐渐形成以通讯和超市、等为主的特色商圈。 白塔路商圈有金格中心和金格汇都店的开业，成为独具一格的高端购物商业区 传统商圈中的青年路商圈渐呈滑落之势 旧城改造和房地产开发的带动下，一环板块内俊发中心商圈快速崛起 老螺蛳湾商圈酝酿建设主城次级 南市区东南板块世纪城商圈 北市区北辰财富中心商圈 西市区经典双城 昆明商业格局彻底发生改变，一个中心向多个中心转变，新兴商圈快速崛起。 由大型商业群和城市
5、综合体项目带动下，南、北、西各区域商业中心正在快速形成。 200719992006 上世纪 80商圈发展历程 2007年以来，商圈格局发生颠覆性变化。 中心区逐渐 由商街形成商圈 中心区商圈升级、扩容 区域商业中心崛起 新兴商圈快速形成 2013/8/18 新螺蛳湾商圈 14 1 三市街商圈 2 小西门 3 白塔路商圈 6 青年路商圈 目前昆明市较为成熟的四大商圈分别是三市街商圈、小西门商圈、白塔路商圈、青年路商圈，这些商圈都聚集在市中心相互为邻，积聚效应很明显。 昆明商圈分布现状 4 2 1 4 3 商圈范围 位于昆明市中心，东起护国路，西至五一路，北起人民中路，南到金碧路。东风路、正义路、
6、宝善街、三市街、南屏街交汇于此 商业特征 商业形态丰富，百货店、购物中心、步行商业街、大型超市一应俱全，业态以购物、休闲、餐饮、娱乐为主，中端品牌云集，业态齐全。 商圈辐射能力 核心商区每天人流量超过 30万 商圈体量 大型商业面积可达 40万 代表性商业 柏联广场、顺城王府井购物中心、昆明老 街正义坊购物中心、百大新天地 商圈内开发竞争态势 商圈内寸土寸金，主街一铺难求。近期即将供应的项目主要是世纪中心 2期（ 1东方首座，定位于金融商务中心涵盖商业、酒店公寓、写字楼。商业部分潜在供应面积大约 5 租金与售价 昆明市地段价值最高的区域，可售的临街铺面少。 临街租金 300 ；地下商业租金 2
7、00 临街售价达 7 王府井购物中心 百盛 南屏街 正义坊 新世界百货 青年路 三市街商圈 地处昆明城市中心，是昆明第一商圈。 百大新天地 百大新纪元店 三市街商圈 最 古老也是最繁华的传统核心商圈 商业业态 ：三市街商圈包含了多种商业业态，可以满足人们对服饰、家电、餐饮、娱乐、住宿、办公等方面的需求 。 正义路以 服饰生意为主营 项目； 昆明老街餐饮业逐步成型； 南屏街有家乐福超市、国美家电连锁卖场、商业广场等大型 超市； 三市街分布着百盛、昆百大等购物广场、昆明新纪元大酒店以及各大主营餐饮和娱乐的机构； 宝善街周边的沿街商铺主营服饰与餐饮，还有宝善大酒店可提供住宿与娱乐； 金马坊则多集中酒
8、吧、餐饮，满足人们娱乐方面的需求。 点评 ：三 市街商圈地处城市的中心 ，这里 自古商业繁华 ，旧时 熙熙攘攘的人流和 浓郁 的商业氛围恐怕与今天并无二致 ，可谓 昆明最古老 ，迄今为止 也是最繁华的商圈 。该 商 圈从 早期的以百货商场 、便利 店 、临街 铺 、批发 市场等业态为主的商业开始朝多元化发展 ，出现 了大型仓储超市 、品牌 专营店等新的业态 ，以及 商务办公写字楼陆续建成 ，解决 了市民 生活 、娱乐、休闲、工作等所需，也成为昆明最全面、最繁华、最核心的商圈 。 2013/8/18 第一 阶段 1995第二 阶段 2000第三 阶段 2005年至今 以日用百货、服装购物为主的百
9、货业态 大众中等档次消费 传统商业的补充、完善及改善阶段 购物中心 家乐福超市 诺玛特超市（现在的败家超市） 昆百大家电、国美电器苏宁电器 金碧辉煌主题商场 三市街和南屏步行街 主题式大型卖场 商业步行街 大型零售百货业 传统商业的升级换代时期 昆明老百货大楼 五华大厦 以休闲服饰品牌聚集为特色的正义路街铺 柏联广场 顺城王府井购物中心 正义坊昆明老街购物中心 百大新天地（ 大型超市 、家电卖场进驻，以及代表城市形象的中心商业步行街的完善 购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式消费的商业复合体 档次及业态迅速丰富完善 主要商业形态 发展特点 代表商业 业态特征 传统阶段 7 发展历程 物业 商业面积（
10、万） 主营业态 人流量 （ 人 /10 客户特征 生存状况 柏联百盛 10 服饰 579 20人 昆百大 饰 404 18顺城 12 服饰、餐饮 156 20正义坊 17 服饰、餐饮为主多元 化经营 300 各个年龄阶段 代表物业 柏联百盛 顺城 正义坊 正义坊 昆明市最大、最集中的商业休闲步行街区 。 项目名称 正义坊 商业面积 170000 项目位置 正义路 商业层数 底上 5层 +地下 1层 所属商圈 三市街商圈 商业定位 服务于中端消费者的大型步行街 开业时间 2009年 9月 消费档次 中档 商业运营公司 昆明老街商业经营管理有限公司 整体客流量 300人 /10位数 500余个 代
11、表商家 /品牌 百丽、佐丹奴、世贸影城 车位收费标准 价格 6+2模式，周 5、 6、 7紧张 照片 客源描述 各个年龄层次普通大众 售价 /租金 /扣点 二楼品牌服装租金 300元 / 月 整体评价 正义坊项目规模大，入住品牌多，涵盖高中低多种档次，满足不同消费者；客流量大，商业生存较好。 项目分析 合理划分，多元化经营，成为昆明运营成功商业的代表之一。 楼层 面积 主营品类 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 38500 美食 世茂影城、印度菜、飞阳铁板烧、翰林烤肉、小天鹅 美食达人 2F 13800 品牌服饰 、休闲餐饮、数 码 微雅、 S 时尚美食达人 1F 19000 名品服装、鞋、
12、化妆品、个人护理超市、茶业、快餐、美食、饮品、珠宝 星巴克、肯德基、 大生、达芙妮 城市主力消费群体 7600 品牌服饰、化妆品、鞋、 休闲食品 金包银 中低端消费群体 正义坊以服装、鞋帽、饰品、餐饮、化妆品、珠宝等业态多元化经营，客户主力为城市中端消费人群，客户流较大，经营生存状况较好； 整体商业依托规模优势、丰富的业态、中低端定位满足更多人群成为昆明步行街的又一代表。 世茂国际影城 照片 照片 世贸影院作为 世茂股份的全资 子公司，计划 在未来五年中，配套世茂广场及百货的发展，构建世茂全新概念创意影院，并迅速使之规模化经营，建立完善的数字化影院连锁经营体系，实现统一品牌、统一运营、统一发行
13、、统一管理、统一营销的现代化连锁影院运营模式 。 世 茂影院紧随世茂股份的商业发展规划，到 2014年影院开至 60家，拥有 500块银幕，票房达 15亿，使之旗下影院票房挤身全国影院行业前五名。 顺城 打造城市商业名片、创造昆明商业胜地、引领提升城市商业潮流。 项目名称 顺城 商业面积 12万 项目位置 南至三市街，西抵五一路，南和北分别临金碧路和东风西路 商业层数 地上 5层，地下 1层 所属商圈 三市街商圈 商业定位 打造城市商业名片、创造昆明商业胜地、引领提升城市商业潮流 开业时间 2009年 9月 消费档次 中高档 商业运营公司 昆明顺城商业管理公司 整体客流量 156人 /10位数
14、 1000余个 代表商家 /品牌 王府井、百老汇 车位收费标准 执行昆明车位收费标准， 6+3模式，车位充足 客源描述 聚集昆明时尚、潮流、品味人群 售价 /租金 /扣点 200 月 整体评价 顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一体的城市综合体，成为联动三市街、青年路、小西门商业网点的城市黄金枢纽区位。 项目分析 集商务、休闲、旅游、餐饮、娱乐为一体的城市综合体商业。 楼层 面积 主营品类 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 40000 美食 味彩、蕉叶 美食家 3F 16700 高等餐饮、影院、童装、女装、男装、 饰品 王府井、百老汇、 产家庭 2F 1
15、7000 休闲餐饮；婚纱摄影；电影院；珠宝眼 镜饰品、男女装 王府井、百老汇、 市成功人士 1F 18000 男女装、休闲运动服饰、包鞋、居家、 数码、护肤品、珠宝、钟表、餐饮 王府井、 0流、品牌消费人群 9000 王府井百货超市、美食广场 王府井百货 中端消费人群 顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一体的城市 综合体；都市潮流、时尚、品味人群聚集地；商业生存运营较好。 王府井 王府 井入住奠定了顺城商业城中高端定位。 照片 照片 照片 王府井百货： 发源于北京核心商业地带，是国内第一家实施百货业连锁发展的上市企业，是目前国内零售业中规模最大的连锁商业集
16、团之一； 顺城王府井体量 为 12万 平方米， 既传承了顺城老街浓重的历史文化与百年商脉，又融入商业先进运营 理念。商业品牌包括了 100余家 独立商铺 、 30余家 功能商铺、百老汇影城和 及王府井百货 的数百个品牌。 百老汇影城 昆明百老汇 造昆明最大的商业电影银幕。 照片 照片 照片 百 老汇影城： 百老汇影城由香港安乐影片有限公司管理，现时有 3个品牌（百老汇、目前国内已有 14家百老汇影城。昆明百老汇影城共有 7个影厅 1143个座位， 6个普通影厅和一个 ， 昆明百老汇影城为目前昆明顶尖的国际化影城； 幕 ： 为 世界最知名银幕品牌(英国 ，银幕 21米宽，12米高，总面积达 25
17、2平米，是昆明乃至整个西南最大的商业电影银幕。该影厅可容纳 294个座位。 昆百大（ 定位中低端，业态丰富，人流量大，昆明百货商场代表。 项目名称 昆明百货大楼 商业面积 215000 项目位置 南屏步行街西口，百大新天地对面 商业层数 地上 8层，地下 1层 所属商圈 三市街商圈 商业定位 本土商业旗舰店 开业时间 最初 1998年下半年开业，后有重大调整于2004年 9月新装开业 消费档次 中端 商业运营公司 昆百大集团商业管理有限公司 整体客流量 404人 /10位数 无地下车位 代表商家 /品牌 必胜客、昆百大珠宝、哈根达斯、德克士、上海永华影院 车位收费标准 无地下车位，多数客户在顺
18、城停车，少部分停车以昆百大周边广场 客源描述 目标顾客群是 18售价 /租金 /扣点 扣点 20整体评价 定位中低端，业态丰富，人流量大，昆明百货商场代表 项目分析 知名度高、业态全但时尚潮流感不足。 楼层 面积 主营品类 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 7800 家有宝贝、体育用品 家有宝贝 小资家庭 6F 2000 男装、男鞋、男饰品 欧度 成功男士 5F 2000 昆百大珠宝 昆百大珠宝 中高端人群 4F 2000 女装、内衣、家居服饰 马克华菲 成熟女性 3F 1800 女装、男女皮具、饰品 优衣库 工薪男女、学生 2F 1800 女装、饰品、休闲鞋 星巴克 女性工薪阶层 1F 2
19、000 化妆品、女鞋 哈根达斯 女性工薪阶层 百大超市、德克士 百大超市 年轻消费人群 美食 艾维小火锅 美食达人 昆 百大消费层次中等，以学生、工薪阶层为主要消费群体，知名度较高；但是缺少国际知名度较高的女装品牌 ， 潮流 感 不足。 业 态分布展示 重点商户 西南首家五星级电影城。 照片 照片 照片 上海永华影城： 由上海电影集团公司投资建造，名列全国票房之首的上海永华影城有限公司连锁管理，是西南地区首家五星级电影 城。 面积达 2400平米，拥有 6个国际化标准的专业电影放映厅，可同时容纳近 800位观众同时观影 。 影院采用当今国际最为流行的环保时尚的装修风格，环境温馨，格调高雅。影厅
20、内全部采用最先进的航空座椅，超宽排距，任何一个座位都舒适无比，能达到最佳视听观看效果。 柏联广场 贯穿“现代、超前、舒适”的理念，创造了云南省第一黄金商圈。 项目名称 柏联百盛 商业面积 100000余 项目位置 三市街与宝善街交汇处 商业层数 地上 7层，地下 1层 所属商圈 三市街商圈 商业定位 为懂得享受生活的每一个人提供优越的购物环境 开业时间 2004年 消费档次 中高端 商业运营公司 柏联集团 整体客流量 579人 /10位数 300余 代表商家 /品牌 百盛超市 车位收费标准 执行昆明车位定价标准 6+3模式，周末车位紧张 照片 客源描述 20轻夫妇、白领为主， 售价 /租金 /
21、扣点 250 月，扣点 15整体评价 客户定位为追求时尚流行的人群以及中档大众消费者，唯一三市街商圈核心区域，客流量大，成为昆明的标志性建筑之一。 项目分析 昆明的时尚坐标和人气中心以及休闲购物的首选之 地。 楼层 面积 主营品类 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 7F 1800 美容、美发、养生会所 思妍丽美容 中高端收入者 6F 1800 家私、美食 艾斯普利特家纺 中高端收入家庭 5F 1800 运动服饰、儿童服饰 艾维名店 儿童、运动男女 4F 1800 男装、男鞋、皮具 奥斯迪 成功男士 3F 1800 女正装、饰品、黄金珠宝 味女性 2F 2000 女时尚装服饰品、包女、鞋 01
22、F 2000 衣服、鞋包、星巴克、肯德 基、护肤品、珠宝 周大福 20群 000 百货 百盛超市 城市中产 柏联百盛业态较全，以国际国内知名品牌为主；客流量大，商业运营好；引领昆明潮流时尚。 重点商户 照片 照片 照片 百盛于 1994年进驻中国零售业 市场 ,定位 于中高档消费群体。百盛是最早在中国经营时尚百货外资连锁企业之一，并且目前已经发展成为中国最大的时尚百货集团之一，拥有覆盖中国 18个省 26个主要城市的最广泛的营销 网络； 百 盛百货采用世界先进的“ 式， 引领时尚潮流，打造休闲购物天堂，昆明百盛更以其独特、时尚的商业形象，优雅的购物环境，热情周到的服务，以及层层有特价、处处有惊
23、喜的新潮购物方式和精彩不断的促销活动，将一种全新的消费理念注入了昆明，引领着昆明时尚购物潮流。 区域总结 三 市街商圈是昆明最成熟，历史最悠久，人流量最大，商铺的入住率高，餐饮、娱乐、购物的综合性商圈。 区域 特征 业 态 特征 客群 特征 租金 售价 三市街商圈地处城市的中心，这里自古商业繁华，旧时熙熙攘攘的人流和浓郁的商业氛围恐怕与今天并无二致，可谓昆明最古老，迄今为止也是最繁华的商圈。 每日人流 不断，商业气氛 浓厚， 客 群包括各个年龄阶层、工薪阶层以上收入层次、在昆中高端消费人群 营业面积通常 在 30日用百货和服装是其主要业 态，商铺租金较贵， 250 月，扣点 15 从 早期的以
24、百货商场、便利店、临街铺、批发市场等业 态朝 多元化发展，出现了大型仓储超市、品牌专营店等新的业态，以及商务办公写字楼陆续建成，解决了市民生活、娱乐、休闲、工作等所需，也成为昆明最全面、最繁华、最核心的商圈 商圈范围 东风西路与人民路交叉处 商业特征 该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市。该商圈原本商业氛围平淡，在大观商业城、美辰百货等大型卖场的带动下，小西门已成为了市级区域商业中心，对整个昆明市场具有不可忽视的影响，另外翠湖环湖商业圈主要以旅游产品为主，以百汇商业广场为代表的通信行业对商圈支撑作用也比较明显。 商圈人流 核心商区每天人流量接近 20万人次 商圈体量 重点商业面积达
25、代表性商业 大观商业城、美辰百货 商圈特征及竞争态势 商圈处于市区成熟区域，周边竞争性商业项目发展空间有限，目前商圈内新增供应项目是小西门潮人街，供应量为 2000；空间俊园一至二层商业，供应量为 11800；最受关注的是与美辰相隔不远的原昆八中旧址，规划由苏宁环球打造集商务办公、酒店式公寓等的商业综合体，总建面约 30万 ；另外周边的潘家湾城等大型旧城改造项目，可能定位于城市综合体，片区的商业将有全新的面貌 租金水平 昆明市地段价值较高的区域，可售的临街铺面少； 大观商业城租金范围在 100之间。 美辰百货 翠湖环湖商业 百汇商业 广场 迅捷通信 人民中路 华山西路 小西门商圈 地处繁华的中
26、心区，成熟度和知名度较高。商圈发展主要依托超市、百货、餐饮、小精品和通信行业，目前经营状况较好。 2013/8/18 第一 阶段 1990第二 阶段 1999第三 阶段 2004年至今 以百货商场为中心的商业区 与三市街、正义路形成当时比较有规模的百货商场集中区域 商圈基本形成 百货商场 超市 集中式综合商业 大型超市 百货商场 商圈商业升级 东风商店（现已拆除） 美辰百货（ 2004年） 百汇广场（ 2005年） 主要商业形态 发展特点 代表商业 业态特征 25 单个大型商场 大观商业城（ 1999年） 沃尔玛超市（ 2000年） 西华通讯（ 2002年） 百货行业逐渐衰落，区域特色商业崛起
27、 小精品、通讯产品 超市进驻 百货业重又复苏，商圈商业档次略有提升 商业业态丰富，百货、精品、通讯、电器、图书等业态提升商业价值 发展历程 小西门商圈 以大型超市及电讯带动，布局较混乱、区域辐射影响减弱 商业业态 ：商 圈以大型超市及电讯产品零售为主；以沃尔玛超市为中心向四周辐射的小西门商圈，地处住宅区内，周边加上盛兴家电及瑞尔玛手机超市，三大零售卖场，加上一些经营日用品和小百货的小商铺，构成了庞大的商体。整个商圈依靠 沃尔玛、百老汇手机卖场等 的带动，吸引昆明人到此购物，但随着其他超市的快速扩展，如家乐福、诺玛特等，辐射范围越来越少，对其他商圈影响力 有限。 点评 ： 1990年代初期，以大
28、型综合百货商场为主的小西门商圈逐渐形成，当时，该商圈可谓是昆明主流商圈之一，多年来也形成了以中低大众消费为主的商业区。但随着城市经济发展，人们收入水平提高，片区内交通、停车成为区域商业发展的瓶颈；此外，商圈内缺乏其他大型商业设施，如百货、专卖店等；缺乏休闲设施，硬件设施不足；各商铺的经营档次参差不齐，整体布局混乱，无宏观规划，也影响着该商圈的发展。目前小西门商圈的繁华事实上依靠于大观商业城内的沃尔玛。 物业 商业面积（万） 主营业态 人流量（人 /10 客户特征 生存状况 美辰百货 饰 61 20大观商业城 饰 112 16生 翠湖周边 休闲、百货、通讯 各年龄阶层 代表物业 美辰百货 翠湖周
29、边 大观商业城 美辰百货 项目名称 美辰百货 商业面积 26000 项目位置 五华区人民中路富春街 98号 (近小西门 ) 商业层数 地上 3层 +地下 1层 所属商圈 小西门商圈 商业定位 “精彩、时尚、新生活” 开业时间 2004年 消费档次 中端 商业运营公司 云南美辰百货有限公司 整体客流量 61人 /10位数 500左右，车位较充足 代表商家 /品牌 星巴克、肯德基、绿茵阁、苹果主题店、屈臣氏、凤祥、 芙艾迪儿 车位收费标准 执行昆明车位收费标准 6+3，月卡 450元 /月 客源描述 以 20领、学生为主，40售价 /租金 /扣点 扣点形式，约 20整体评价 产品以休闲时尚为主，商
30、场促销活动较多，客户评价较好；地段较好，但业态较为单一，客流较少，商业氛围略显孤立。 人民中路上一大型百货商场项目，初期以高端商品为主，目前品牌折扣店较多。 项目分析 昆明工薪白领阶层购买衣服饰品的不二选择。 楼层 面积 主营品类 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 3F 6500 家居用品、婴儿用品、童装、 成熟女装 开斯米、芭比 都市居家 2F 6500 青春时尚女装、高跟鞋饰品 茜子 魅力淑女 1F 6500 珠宝、化妆品、男女装、饰 品、星巴克、肯德基 莱芙艾迪儿 都市丽人、白领， 高管、成功人士 500 运动、户外、休闲服饰、绿 茵阁西餐厅、饰品 屈臣氏、美辰 潮鞋吧 18 产品以休
31、闲 时尚服饰为主，业态较单一；客户以 20流较少；项目地段 较好 ，但商业 氛围略显 孤立，经营状况一般。 星巴克 昆明的所有星巴克里设计最 带感的 一间，装修风格具有神秘和隐蔽的气质。 星巴克咖啡公司成立于 1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者。 星 巴克美辰店的装饰风格，创造了美式乡村风格，利用风格体现美感，使视觉冲击及舒适度得到更大体现。舒适的沙发椅搭配情景式的空间陈列，整个咖啡店内散发出温馨、随性、浪漫的朴实风格。外摆区便是美辰百货的露天广场，设有桌椅、遮阳伞，给顾客提供了露天咖啡厅。 照片 照片 照片 大观商业城 大观商业城位于城市主干道，经营业态丰富，综合性
32、商业定位，客源分布较广。 项目名称 大观商业城 商业面积 35600 项目位置 位于大观路，靠近人民中路主干道 商业层数 2 所属商圈 小西门商圈 商业定位 综合性商业 开业时间 1999年 1月 消费档次 中低端消费档次 商业运营公司 昆明大观商业城有限责任公司 整体客流量 112人 /10位数 大观立体停车库， 500左右，车位充足 代表商家 /品牌 沃尔玛超市位于大观商业城北 2座，经营面积约 11728，共三层 车位收费标准 执行昆明车位收费标准 6+3 照片 客源描述 客户年龄层分布较广，以 16生等为主 售价 /租金 /扣点 租金约 200 月 整体评价 商业经营业态丰富，一层主要
33、以精品、服饰、皮包、餐饮、美容、鞋业、通讯、化妆品、药店等为主，二层经营服饰、美容、十字绣、银饰、精品、皮包、鞋业、床上用品等 项目分析 大观商业城主营品类多样，客流量大，以沃尔玛超市为代表商户。 楼层 面积 主营品类 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 2F 约 15000 服饰、美容、十字绣、银饰、精品、皮包、鞋业、床上用品 青春物语购物城、银坊 大众客户 1F 约 18000 精品、餐饮、通讯、药店、 百货 迅捷通讯、西华通讯、东骏大药房、沃尔玛 大众客户 业态丰富，以精品、服饰、皮包、餐饮、美容、鞋业、通讯、化妆品、药店、十字绣、银饰、床上用品等为主，其中代表性的品牌为沃尔玛超市 ；
34、客户以 16流量较大； 项目地段、商业氛围较好，经营状况良好。 沃尔玛 沃尔玛（大观店）作为大观商业城的代表商户，占地面积、客流、经营状况等在大观商业城都占主要位置。 沃尔玛公司是一家美国的跨国零售企业，是世界上最大的零售商。 1962年，山姆 沃尔顿创立沃尔玛， 1969年 10月 31日注册成立。沃尔玛也是在美国最大的食品零售商。 目前沃尔玛在中国经营多种业态和品牌，包括购物广场、山姆会员商店、社区店等，截至 2012年 3月 1日，已经在全国 21个省、 4个直辖市的 140个城市开设了 370家商场。作为世界上最大的企业沃尔玛有其独特的企业文化，企业文化的基本原则是：尊重个人、服务顾客
35、、追求卓越。 照片 照片 照片 区域总结 三 市街商圈是昆明最成熟，历史最悠久，人流量最大，商铺的入住率高，餐饮、娱乐、购物的综合性商圈。 区域 特征 业 态 特征 客群 特征 租金 售价 小西门商 圈是昆明 著名 的四大 商圈之一 ，小 西门商圈与翠湖、三市街、金碧路、南屏街等商业旺地贯通，有高度发达的商业网络。周边写字楼林立，商业氛围浓厚 。 消费者主要来自周边的 小区居民以及周边工作人群 商铺租金较贵， 200 月，扣 点 20写字楼租金 70 月 以大型超市及电讯产品零售为主，以沃尔玛超市为中心向四周辐射；以大观商业城为核心向四周辐射的小西门商圈，目前却显得杂乱、无序。 翠 湖周边商圈
36、 缺乏大型商场、写字楼、公寓、影院等配套设施，商业氛围不足 翠湖最大的优势在于有一个湖，是一个闹中取静的地方，这是居住的理想之 地。但并不适宜经商， 翠湖就是一个居住休闲的 地方。 翠 湖周边商铺租金较贵、人流不足（特别是消费人群）、 标志性 商业缺乏、品质感低 造成翠湖商业经营困难。 受物业条件、规划的限制，翠湖周边商业业态单一，基本以餐饮娱乐为主，同质化严重，竞争十分惨烈；因为地理条件制约，周边停车困难，这对大型商业企业来说是致命的缺陷 ； 翠 湖周边虽然小区众多，居住人口稠密，但因为地处小西门商圈的辐射范围之内，消费能量被大量分流 种种因素都严重制约着翠湖周边商业的发展空间。 业态分析
37、业态单一、品质感若、消费人流不足，翠湖业态距离商圈还有很大距离。 以餐饮、休闲、娱乐为主，同质化竞争严重造成翠湖周边商业发展举步维艰。 缺乏品牌服饰、超市、大型商场，翠湖商业难逃沦为地摊货的命运。 商务办公缺失造成翠湖周边消费人群不足，依托优美的环境、闹中取静的优势只能倍受出门锻炼的老年人、热恋的情侣钟意之地。 杂货店、低端服务业等大量存在直接降低了翠湖周边的商业品质感。 翠 湖商圈商业分布 以翠湖为中心，东南部形成外立面较新、品质感较高的商业带； 西南部则依托南门较大的人流动线和历史文化资源成为文化娱乐聚集地； 北部由于高低端不一、业态混杂、规模悬殊形成商业大杂烩之地。 形象展示 小微型格局
38、、杂牌产品林立、陈旧的外立面、不合理的人流动线，翠湖商业难成大器。 机遇 翠湖宾馆、翠湖会、云南大学、省图书馆、翠云楼、味彩等高端宾馆、会所、文化、美食的存在给翠湖商业的发展带来了机会。 区域总结 翠 湖商圈缺乏大型商场、人流不足、以休闲娱乐为主 区域 特征 业 态 特征 客群 特征 租金 售价 昆明市历史文化沉淀的中心 区域， 与城市的历史文明、人文景观和自然风光一脉相承，以文化滋养创意、旅游、时尚的业态形式将被进一步发扬光大。 人流少，消费群体以游客及周边居民为主。 商铺长期处于有价无市，租金在 100 月，经营较艰难。 翠 湖商圈商业氛围不浓，以休闲、娱乐业态为主，商业档次较低，缺乏大型
39、购物商场、品牌旗舰店。 商圈范围 位于昆明市中心，白塔路、东风东路 商业特征 以高档百货店为主及酒店、小街铺组成。 商圈辐射能力 核心商区每天人流量超过 30万 商圈体量 商业面积可达 8万平米 代表性商业 金格百货（中心）、金格百货（金龙店）、金格百货（汇都店）、 商圈内开发竞争态势 该区域主要以高档百货店为主，由于特色和差异化周边很难形成竞争。区域内未来有南亚之门商业项目、汇都国际 2期商业共同提升该片区商业价值 ,七彩俊园、万象城在造一个商业中心，加上附近的吹箫巷改造，商业面积超过 20万平米（南亚之门定位为集铂金五星级酒店、公寓式酒店、 5A 级写字楼、酒店式公寓、城市核心商业为一体，
40、 建筑面积约 60万平米。 汇都国际 2期总建筑面积约为 168451平方米；是集公园、公寓、商业配套、商务公寓、文化休闲于一体的 租金与售价 该区域街铺租金为 150 500元 / 白塔路商圈 高端、时尚百货云集 2013/8/18 家用电器、日用百货、服装、副食品等 传统商业升级，高端百货相继进驻，形成昆明高档特色商圈 金格购物中心 金格汇都店 高档百货商场 大型综合零售企业 樱花购物中心 金龙百货 百货品牌化、系列化、规模化 主要商业形态 发展特点 代表商业 业态特征 传统阶段 白塔路商圈发展历程 第一 阶段 1995第二 阶段 2004第三 阶段 2012年至今 重塑白塔路商圈，打造昆
41、明奢尚代言 业态多元化、聚集化、规模化、商务化 商务百货 七彩 亚之 门 万象城 白塔路商圈 以高端为主，运动品牌为补充，热度开发，有望再次崛起。 商业业态 ： 代表昆明高档消费的金龙百货位于白塔路商圈，而金龙百货的衍生之作金格中心也位居于此，两店相隔距离不过 5分钟的路程，周边有港都家具店以及一些餐饮娱乐业；而东风东路以运动系列而闻名，几乎集中了昆明所有主要的运动品牌。可以说，是金龙百货成就了白塔路商圈的发展，而运动产品则成为商圈的良好补充 。 点评 ： 白塔路商圈的特点是主题鲜明，购买消费群较有特点。尽管该商圈人流量并不占优势，但有效购买率却非常之高，高档消费的特色就是金龙百货屹立昆明多年
42、的秘笈之一。该商圈惟一不足之处在于交通及配套设施。身处昆明的主干道边上，车辆停泊并不如三市街便利。对于讲求舒适感的高端消费人群来说，交通问题的影响不能被忽视，而餐饮业的缺乏，仍是决定商圈人气的要素之一 。 从 南亚之门 333米高的主塔楼开始，到七彩俊园建设百万平方米城市综合体，白塔路商圈重回人们 视线，将以 国际化都市商业的面貌重新诠释商圈的新高度、新价值。 代表物业 物业 商业面积（万） 主营业态 人流量 （ 人 /10 客户特征 生存状况 金格中心 2 服饰、珠宝 50 都市成功人士及中高端消费人群 金格金龙店 饰、居家用品 65 都市成功人士及中高端消费人群 金格汇都店 4 服饰 84 都市成功人士及中高端消费人群 七彩 餐饮服饰 49 时尚消费人群 金格中心 七彩 格汇都店 金格金龙店 金格中心 昆明高端消费地标性商业百货，引领昆明高端消费风向。 项目名称 金格中心 商业面积 20000 项目位置 昆明市东风东路 9号 商业层数 8层 所属商圈 白塔路商圈 商业定位 以国际顶级、一线品牌为主引进品牌，以百货品牌化、系列化、规模化的发展的高档百货广场。 开业时间 2004年 12月 消费档次 高 商业运营公司 昆明金龙百货有限公司 整体客流量 进出 50人 /10位数 50 代表商家 /品牌 、 SaIva
