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1、写字楼市场研究报告1、 历年写字楼市场情况数据来源：长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的长沙市房地产开发预警预报信息系统2004年2005年2006年1-9月合计新开工面积(万平米)12.7139.5321.7974.03竣工面积(万平米)34.2724.613.4272.29预售面积(万平米)10.999.445.6926.12销售面积(万平米)3.8517.12957.741628.7211空置面积(万平米)12.410.2511.9434.59l 专业写字楼市场供需基本平衡从数据上看，长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡。市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。由
2、于政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公。以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需，但同时也造成了真正供需数据统计上的困难。因此以上数据反应的仅仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况，存在一定的不合理性。长沙的写字楼市场有待进一步的规范。l 非专业写字楼滥竽充数，掩盖实际需求根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前长沙市城镇居住人口348.2万人，则总需求量为：69.64万平方米的建筑面积写字楼，但目前，长沙
3、2004年至今纯写字楼预售面积为：26.12万平方米，可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。2、 长沙写字楼发展阶段l 初级阶段（19931997年）九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场。九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大厦等就是当时的产物。至九七年，受国家宏观经济体制的影响，沿海开发潮流回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空
4、置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了56年之后，才有所起色。至此，长沙写字楼市场经历了第一次兴衰更替。它给一涌而上的写字楼市场敲了一记警钟，同时也为后来的写字楼市场开发进入理性阶段打下了基础。l 发展阶段（19981999年）98年，由于市场经济复苏，新的企业不断增多，高新技术企业得到了长足的发展，企业对于写字楼市场需求逐步回升，长沙写字楼开发步入健康发展轨道，不断提高其自身优良的硬件设施和完善的物业管理来赢得众多的大中型公司。其中最具有代表性的有银华大厦、平和堂
5、、新闻大厦、商业银行大厦等物业。地处五一中路的银华大厦之所以能一举打破长沙写字楼多年的沉寂，关键在于它市场定位准确，设计理念超前，地理位置优越，价格合理，管理服务到位以及多重“概念”聚集，作为湖南省首栋智能化大厦和第一个面向高科技行业的主题写字楼，自投入使用以来，其出租率高居100%，一直名列写字楼榜首。虽然平和堂为首的高档写字楼以价格昂贵著称于业内，然其仍以其良好的服务默默地吸纳着无去处的部分大中型公司，直至2000年左右，新闻大厦的面世方与其争锋。同时华侨大厦、华联大厦、商业银行大厦等也在市场中初步回暖，悄然地消化完毕。这一切表明：长沙写字楼市场已呈持续回升状态。l 居家办公阶段（2000
6、年）由于我们已经进入了一个“不出户，知天下“的信息时代，选择居家办公这一方式的人日趋增多。由顺天集团建设开发、建安房屋策划代理的“顺天城”正好迎合了这一市场需求，成为了这一阶段的代表楼盘。该楼盘还荣获建设部颁发的“中国房地产开发模式奖”。顺天房地产开发公司总经理李建国先生在接受记者采访时说：顺天城以其鲜明的个性定位，满足了SOHO一族的需求。信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了。住宅不再象住宅，办公室不再象办公室。人们可以在家办公，也可以在办公室开Party。在国内，被称为SOHO族的自由职业者和居家办公者越来越多，他们随意、自由、不拘泥于朝九晚五的行为方式，更在意的使纯粹个人的空间。更加自我
7、的独断专行。SOHO的建筑所具有的两面性可谓正中他们的下怀。从对资源的利用上讲，居家办公相对于纯粹的公寓和办公楼而言，对房屋的空间、停车场、水、电以及电话的容量等资源达到了最充分的利用，而且极大地减少了城市的交通压力和空气污染。在芙蓉两厢及附近，跟着走红的还有华天新城等项目，从五一大道路段往南到神农大酒店路段，3年里开发的几乎清一色的SOHO，甚至芙蓉路上也有好多处楼盘贴着“SOHO”的标签。l 酒店公寓阶段（2001年）进入2001年，写字楼市场又出现新的变化，一种以商务酒店+公寓的复合物业出现了。“和府酒店公寓”成为典型的代表，它创下了2001年上半年楼市的多项记录。酒店公寓也就是提供酒店
8、服务的公寓房，它具备了酒店的服务功能和管理模式，又结合了住宅、写字楼的优势，既可居住，又可办公，是一种综合性很强的物业。酒店公寓以小户型、酒店服务等特色，把握了最“对口”的细分市场，也就把握了最多的消费者。酒店公寓热销和被青睐的原因主要有以下几点：户型小巧玲珑，单套间面积在40平米左右，提供精装修和酒店式的物业管理，总体房价比较低，经济上划算，还可以通过租金“养活”月供返还贷款，优越的位置，使酒店公寓具备居家、办公、酒店、投资等功能。l 与国际接轨的高档写字楼开发阶段（2002年今天）随着入世的成功，更多的本地企业和外地驻长办事处会更加注重自身形象，以便开展对外贸易。同时也有大量的外资企业，如
9、银行、保险、证券、电信等涌入长沙。那么，就需要有与国际接轨的高品质、智能化的高档写字楼来满足他们的市场需求。与国际接轨的高档写字楼将具备以下素质：一流的地理位置；配套设施齐全；高智能化；五星级物业管理服务；平面结构灵活；形象、规模俱佳；具有浓郁文化内涵和较高的附加值。长沙市场上完全意义上的与国际接轨的高档写字楼仍然比较少，它不仅在位置上具有优势，而且各方面因素额综合素质更高，包含平面功能、配套服务、停车、企业形象、物业管理、智能化管理、文化内涵等方面。因此，新推出的写字楼能在硬件配套上优于同类项目，智能化管理程度提高，而且在服务项目和文化内涵上相当的特色，则取得成功的可能性非常大。目前长沙市的
10、办公场所的主要类型包括专业写字楼、商住综合楼、酒店式公寓、住宅办公等四种类型。企业获取办公场所的主要方式包括：租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。目前可供出租的专业写字楼根据品质分为以下几等：第一等：品质最好、租金最贵的写字楼，以各星级酒店的写字楼为主。如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段，而租用该类写字楼的业主主要是各大知名企业驻长机构，如美国约克、美国开利等等世界知名企业。原因：物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理。商务配套最为齐全：星级酒店配套最接近国际化：国外品牌企业入驻本类型写字楼，主要是因为五星级酒店其本身设置就
11、具备的国际接待能力。这是其他长沙写字楼难以做到的。比较能彰显企业形象、符合企业品牌形象第二等：专业写字楼。主要分布于长沙金融商务区的芙蓉路地段或五一路商业圈，如：惟一星城、保利大厦、顺天财富、国际金融中心（中银大厦）、国贸中心、平和堂商务楼等。这类专业写字楼由于租金较高，实力一般的中小企业较少进驻。其主要入驻企业都为实力雄厚的大型企业、金融机构等。选择原因：物业管理水平：比较专业的物业管理。商务配套比较齐全：裙楼一般都带部分商务配套、地段好、周边配套齐全办公氛围纯粹、符合公司形象。第三等：商住两用楼、住宅楼长沙大部分成长性企业、国内其他知名企业的驻长办事处一般选择租用遍布长沙大街小巷的商住楼或
12、住宅楼作为办公场所。而该类办公场所由于商、住的混杂，从一开始就面临着诸如人员混杂、专业素质低、影响入驻企业公司形象等等弊病。 商住两用的写字楼有两大弊病：由于大楼中商住两用，住户和办公人流在时间、空间上的交集造成了人流混乱、环境复杂，往往是“买菜的和拿公事包的一起上楼”、“写字楼外住户晾衣形成的万国旗迎风飘飘”、“这边在进行商务谈判，而隔墙却是麻将声声入耳”等奇异的现象。由于大楼在设计之初，产品就商、住的界限不明，产品既无法完全满足住户的需求，又无法为入驻企业量身定做。于是造成电梯效率低下，无法满足现代办公需要。而由于大楼设计风格上的贴近住宅，使得进驻企业的来访客户对于入驻企业的判断陷于迷惘，
13、对入驻企业实力判断也产生怀疑。该部分写字楼被选择原因：1. 出租价格低廉、实惠。2. 比较安静、适合智力型机构。3、 写字楼销售市场概况3.1 目前在售的写字楼楼盘销售情况：项目名称位置开盘时间销售均价（元/）销售率运达国际广场芙蓉路与营盘路交叉口西南角2004年12日800090%湘域中央五一路235号2005年4月588090%中天广场五一西路6#2006年11月710080%CTA财富中心（BOBO天下城）芙蓉南路368号2006年10月430016%弘林国际芙蓉中路与南湖路交汇处2006年12月485015%定王大厦芙蓉中路定王台2007年1月580070%3.2 在售写字楼物业体量：
14、项目名称项目概况项目总建筑面积（万）写字楼部分体量（万）运达国际广场2栋塔楼，1栋为酒店，1栋为写字楼10.6188万3万湘域中央一期为单栋写字楼4.5000万3.43万中天广场集甲级写字楼、酒店式行政公馆、国际公寓及精品商业街、大型地下停车库于一体的商务综合体17万4.5万CTA财富中心（BOBO天下城）4栋，3栋住宅，1栋写字楼，写字楼为5A智能化标准20万43万弘林国际共1栋，由酒店客房与写字楼构成5万25万定王大厦共1栋，13-30层为专业写字楼。5万3万总计：6栋/2073万小结：l 专业写字楼价格拉差大写字楼价格拉差较大，整体均价已经在4300元/平米以上，城市中心区的价格区间在4
15、8508000元/之间，运达国际广场的均价目前达到8000元/。l 整体销售状况良好目前在售主要楼盘体量约20.73万平方米。除CTA财富中心与弘林国际外，其他楼盘销售率都在70%以上。销售速度快，专业写字楼越来越受到消费者的认可与接受。l 基本集中在芙蓉路与五一路上在售的6个专业写字楼项目中，有4个在芙蓉路，2个在五一路，80%以上在市中心区域。3.3 即将面市销售的写字楼楼盘概况：项目名称位 置占地面积（）推出时间标志长沙商务中心湘府路23333汇富中心雨花区韶山北路298号7439.5预计07年4月天健芙蓉盛世芙蓉中路一段36号56066预计06年6月大地商务大厦西长街环城堤12732.73待定中信大厦开福区黄兴北路青少年宫至展览馆路段4920.58待定华美欧大厦非菜园路62号5866待定现代大厦五一西路与建湘路交汇处之西南角11755待定
