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1、第一章 总 论项目名称：某某有限公司某某大厦建设项目建设单位：某某有限公司项目负责人：*总建设规模：4000项目总投资：900万元第一节 建设背景随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，某某县的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善
2、，与此同时，某某县也因为独特的气候和优美的自然环境使得国内外友人到这里旅游度假充满热情。随着国家小城镇建设步伐的加快和西部大开发政策的不断深入，国家对某某省发展的政策扶持和财政支持力度逐年增大。某某县按照建设“黄河上游生态环境优美、地域民族文化特色浓郁的现代商贸和国家级休闲旅游度假名城”的要求，某某县全力打造国家级休闲旅游度假区，不断加强旅游规划、资源开发、宣传促销、行业管理等措施，力争到“十二五”末，全县接待各类游客200万人(次)以上，实现旅游收入12亿元以上，各项旅游经济指标年均增长在30%以上。某某县可以依托其良好的区域经济环境，与区域内其他单元形成协调发展的格局，加快摆脱基础设施相对
3、落后、贫困人口多、城镇化水平较低的现状局面，通过基础设施和生态环境建设，引导优势产业向重点区域集中，人口向重点城镇集中，提高社会公共产品的服务水平和农牧民生活水平，实现统筹城乡和区域发展。第二节 可研编制依据一、文件、法规类1、中华人民共和国招标投标法；2、中华人民共和国环境保护法；3、中华人民共和国消防法；4、国家节能技术大纲；二、标准、规范类1、三星级酒店建设标准；2、三星级酒店设计规范；3、三星级酒店装修标准；4、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；5、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；6、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；7、采暖通风与空气调节设计规范
4、GB50019-2003；8、通风与空调工程施工及验收规范GB50243-2002；10、低压配电设计规范GB50054-95；11、民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；12、建筑设计照明标准GB50034-2004；13、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；14、建筑设计防火规范GB50016-2006；15、建筑物防雷设计规范GB50057-94；三、其他资料1、关于编制某某有限公司某某大厦建设项目可研报告的工程咨询协议书；2、建设单位提供的相关文件资料。第三节 项目概况一、项目建设地址本项目建设地点位于某某县某某公路西侧，场地地势平坦，无不良地质现象存在，交通便利，供水
5、、供电等配套设施完善，是宾馆建设的理想之地。二、建设规模 随着某某县社会经济的快速发展，人民生活逐步进入小康，生活水平稳步提高，项目建成后将通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据某某县三星级酒店的领先地位，成为某某县知名酒店之一。本项目总建筑面积为4000，其中：某某大厦4000，为地下一层、地上五层框架结构，占地面积692.84。地下一层为车库、一层为商铺、二五层为宾馆；共设有38间标准单人间、38间标准双人间，每间面积25.74。项目建成后可容纳100多人的住宿。锅炉房及服务用房200，为一层砌体结构。本项目属新建项目，建设内容包括宾馆土建建设及给排水、供电、采
6、暖等配套设施。 三、建设进度根据项目建设条件，本项目的建设周期拟定为10个月，基本分为二个阶段：第一阶段为前期准备阶段，大致为4个月；第二阶段为工程实施阶段，共需约时间6个月。2010年3月中旬，完成可研编制及审批工作；2010年5月底，完成初步设计、设计概算、施工图设计及审查工作；2010年6月初，完成招投标工作；2010年6月中旬至2011年11月底，完成工程施工工作；2011年12月底，完成验收备案工作，正式交付使用。四、项目投入总资金及效益情况1、项目总投资及资金筹措项目总投资900万元，其中：建设投资825万元，流动资金25万元。项目建设投资900万元，其中：建安工程681.87万元
7、，设备购置费11.03万元，其他费用为136.55万元，基本预备70.55万元。根据建设单位筹资意向，本项目总投资900万元，全部为企业自筹。第四节 综合评价本项目符合国家及地方发展的相关政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、设施便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目在投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此，本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的
8、赢利目标将是可以实现的。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目单位基本情况某某有限公司是建于*年，民营企业。主要经营*等。以“诚信合作、互惠互利、务实敬业、开拓进取”为公司宗旨，为客户提供一流的产品和强有力的技术支持和服务。第二节 项目建设的必要性一、项目建设是经济发展、满足某某县城市建设的需要某某县位于某某省某某地区，这里又被人们誉为高原上的江南。某某县经济较发达，文化丰富，以县城为中心，有通往某某等地的主干公路5条，区位优势明显，城市发展迅速。为此需要不断提升城市宾馆等服务设施的建设，以满足未来经济和社会发展的需要和更好的发挥城市功能的需要。本项目的实施，将为美化某某县市容环境，塑造某
9、某县的新型城市形象做出贡献。通过项目建设带动某某县城市整体建设。 二、项目建设是推动城镇化，加快服务产业的发展的需要本项目的建设将对加快某某县城的开发建设具有积极的促进作用，项目建成后将对改善周边环境，提高该片区的开发力度具有重要的意义。目前，某某县三星级酒店屈指可数，其他酒店、宾馆档次参差不齐。为此，项目实施单位紧抓时机，投资建设某某大厦建设项目，一方面尽可能的提供给市场高品质的酒店，满足市场的需求，另一方面对促进当地就业，加快当地经济产业结构调整等会产生较大的经济效益和社会效益。三、项目建设是某某有限公司自身发展的需要项目实施单位主要经营*，随着社会经济的快速发展，公司经营范围比较单一，随
10、着某某县商贸市场的不断增加，企业的发展空间不断缩小，未来企业的发展将受到限制，因此为拓展企业的经营范围，实现企业的多元化发展，寻求企业新的经济增长点，增加企业经济效益，项目实施单位建设本项目，以此增加企业的自营资产数量，提高企业的经济效益。因此，本项目符合国家产业政策、行业发展规划、项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析第一节 酒店行业基本情况一、国内星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店（宾馆）业也得到了迅猛的发展。我国社会科学院旅游研究中心发布的2010年中国旅游业发展分析与预测指出，截止2010年中国星级饭店数量已经
11、达到14237家，星级酒店的客房总数为200万间。2009年我国星级酒店相关数据资料来源：中国旅游统计年鉴2010从星级酒店（宾馆）的比例来看，五星、四星高档酒店（宾馆）约占酒店（宾馆）总数量的17.5，三星级酒店（宾馆）约占酒店（宾馆）总数量的41.56，一星、二星中低档酒店（宾馆）约占酒店（宾馆）的40.94；而从酒店（宾馆）客房比重来看，三星级酒店（宾馆）的客房比重高达近42。说明在我国酒店（宾馆）市场中，三星级酒店（宾馆）的供给最大。截止2009年我国星级酒店（宾馆）规模及客房情况见表4.2所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2010二、 我国星级酒店（宾馆）行业景气情况由于酒店（宾馆）具
12、有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店（宾馆）行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店（宾馆）的供给迅速增加，我国星级酒店（宾馆）出租率和行业经营利润2005-2010年一直处于上升过程中。 第二节 酒店行业的经济特点一、 属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在
13、出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。二、 对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方便的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。第三节 酒店行业的发展趋势一、旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发
14、展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。2006年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。全年共接待入境游客12494.21万人次（其中入境过夜旅游人数达4991.34万人次，比上年增长6.6%），实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；国
15、内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；中国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。2006年，是中国“十一五”规划的第一年。第一年的这一发展态势，无疑是“十一五”期间中国国内旅游发展的一个良好开端。2007年1-11月，中国主要城市接待旅游人数为39970340人次，与上年同期相比增长了13.37。其中接待外国游客23330404人次，接待香港同胞11176899人次，接待澳门同胞722831人次，接待台湾同胞4740206人次。2007年1-11月，中国入境游客中外国人人数为23938139人。其中，入境举行会议或商务活动的为6434616人，入境观光旅游的为12049859人，探亲访友的为72866人，入境的服务员工为2122858人，其他入境人数为3257940人。2008年金融危机爆发，到2008年10月份，中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到15亿人次，出境旅游市场发展到4
