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1、湖北工业大学商贸学院继续教育学院毕业论文（设计）湖北工业大学高等教育自学考试本科毕业生论文评审表论文题目：房地产企业融资渠道及创新准考证号：姓 名： 专业： 办 学 点：学生类型：(助学班/独立本科段)2011年 10 月 10 日 湖北工业大学高等教育自学考试办公室印制 指导教师徐金华单位职称讲师评语：成绩： 评阅教师签名：年月日评审委员会意见：盖章：年月日湖北工业大学高等教育自学考试本科毕业生论文（设计）封面题 目房地产企业融资渠道及创新考 号015510111731姓 名望金晶专 业工程管理成绩 （ 百分制计分）毕业论文（60%）答辩（40%）总成绩评审意见指导教师 2011年10月10
2、日 论 文 内 容 摘 要 长期以来，我国房地产融资以银行为主要渠道。但是，在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。传统的方法一般包括：房地产直接投资、商业抵押贷款、合作开发或项目公司被收购、房地产企业上市居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）等。由于房地产企业是一个资金密集型 产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了，加之，中国经济的持续健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行创新。现行房地产企业融资渠道多为：银行信贷、企业
3、上市融资、托信融资、房地产投资基金、境外融资等。创新的目标是实现融资主体多元化，间接融资方式与直接融资融合化和长短资金互补化。创新的内容是，在多元化融资渠道中，除传统的银行信贷外，其他还有企业上市、房地产信托、房地产投资基金及境外融资等多种融资渠道。 索引关键词：房地产融资、融资渠道、银行信贷目录第一章 绪论11.1研究背景和研究意义11.2研究的主要内容1第二章房地产企业融资的概述12.1房地产企业融资的概念22.2房地产企业融资渠道的原则22.3传统房地产企业融资的分析42.4房地产企业融资现状的认识4第三章现行房地产企业融资渠道与影响.4 3.1M M理论. . .43.2现行房地产企业
4、融资渠道. .53.3我国房地产融资渠道现行状况所产生的影响.6第四章房地产企业融资渠道创新的必要性74.1房地产企业融资渠道创新的必要性.74.2发展我国房地产融资渠道的对策和建议.8第五章结论9致谢9参考文献10第一章 绪论1.1课题的背景及研究意义课题的背景本文的研究背景一句话来说就是国家对房地产业“看似打压，实现规范”的政策背景。这一背景主要体现在以下两个方面：房地产业政策紧缩与房地产业国民经济支柱产业地位的确定。课题的研究意义 在国家规范房地产发展的背景下提出房地产融资创新这一研究课题，具有比较大的现实意义一来可以减小国家宏观政策对房地产业的影响，提高房地产业抗风险的能力，使房地产业
5、能够继续健康发展；二来可以化解金融机构的风险，避免“房地产业挟持整个国民经济”。1.2研究的主要内容 随着资本市场的不断完善和金融市场的逐渐开放，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多样的金融方式，一方面，现存的各种融资方式具有哪些特点，哪些优点和缺点；另一方面，不同类型和规模的房地产企业如何选择最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，优化融资结构，是企业的筹资行为既能及时满足企业的资金需求，又能降低成本。 本文通过对房地产企业融资的现状分析及各种现行融资渠道的比较，针对不同企业采取不同方式。虽然现行融资方式的大面积使用，但存在的缺陷却不容小视。面对各种困难，我们要创新，
6、要健全法规，遵守一定的原则，使房地产融资渠道更趋于完善。 第二章施工项目进度控制的概述2.1房地产企业融资的概念 从广义上讲融资也称金融，是指货币资金的流通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程，即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理需要的理财行为。房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。2.2房地产企业融
7、资渠道的原则企业进行融资决策时必须结合企业所处的外部环境、企业内部财务状况、融资方式的可行性等诸多因素，同时要遵守一系列融资的基本原则。（1）平衡原则企业进行融资决策时首先要遵守平衡原则，及融资获得的资金要满足资金的需求量要求，同时又要符合企业的配套能力和消化能力，筹集到的资金大于需求量会造成损失和浪费，小于需求量又会使企业的生产经营陷入困境。（2）经济性原则 是企业融资达到经济合理，就是使得企业融资总成本最小化和融资效率最大化。企业需要根据自身情况、资本市场情况、国家税收制度来制定企业融资结构，提高融资管理效率。 企业进行融资的两个重要相关因素就是成本和时间的问题。融资成本最小化是企业融资追
8、求的首要目标，是制定融资规模、选择融资方式、确定每种融资方式比例的基本标准。同时，企业融资的决策过程、审批程序、融资过程的组织管理工作、融资人员的谈判技巧等决定着融资效率的高低、融资时间的长短。企业融资是为了进行投资、开发、建设工作，资金运用时间决定了资金筹集时间、融资效率、筹资所花费的时间，直接影响着整个房地产企业的运作，资金不到位会造成企业经营活动的中断，尤其对于大型房地产开发项目来说，资金链的中断将造成更大的损失。（3）效益性原则 评价企业的融资效益，企业所有权与控制权的丧失程度是一个重要指标，传统的公司法的核心思想就是保障股东利益最大化。虽然近些年来出现了关于相关利益团体利益最大化的说
9、法，但是不论如何变化，股东的利益都是首要和重点保障的部分。而企业融资的所有权和控制权是企业进行独立经营的先决条件，部分丧失所有权和控制权会引起企业利润的外流，造成股东的损失，并且有可能对企业经营决策、未来投资方向的制定、企业长期发展战略产生不利影响。 因此，效益性原则就是要求企业进行融资决策时，纪要衡量企业所有权和控制权情况，还要着眼于企业的长期发展战略，要有助于提高企业的竞争力，提高企业的信誉、品牌，使得融资决策与企业决策保持一致。 （4）长期性原则 所谓长期性原则是指保持企业融资结构的相对稳定性，融资来源的稳定性，融资对象的相对稳定。进行融资决策要考虑企业的长期融资战略，参考企业的融资历史
10、、管理，保障企业融资新宇，避免对外界造成不良影响，对资本市场发出有利于企业融资的积极信号。2.3传统房地产企业融资的分析我国房地产金融的发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐渐发展起来的。房地产融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的改变。具体而言，解放后至今的三十多年时间里，分别经历了财政供给融资渠道、银行信用融资渠道和证券市场融资渠道等三个阶段。传统的融资渠道严重依赖商业银行，目前，房地产开发投资资金中，银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素
11、，这一比重已达到80%。在我国内地个别地区，这一比重甚至已达到80%95%，由此可见，企业对银行资金依赖的严重2.4房地产企业融资现状的认识 房地产业作为资金密集型行业，随着一系列紧缩房地产银行贷款的政策和措施相继出台，传统的融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产企业金融的持续，健康发展。目前我国房地产金融的现状表现在以下几点：1、商业银行贷款是房地产企业的主要渠道。2、我国资本市场的发展还在起步阶段，房地产融资是擦汗那个受限。3、融资方式所占比重很小，有待发展和完善。从而融资渠道的拓展势在必行，建立一个多层次的融资体系以满足融资多元化的需求是当前房地产融资的主要问题。作为典型的高
12、投入、高风险、高回报的投资密集型产业，房地产企业对金融市场具有天然的依赖性，而当前我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局。一方面对开发商和银行造成很大的风险，另一方面也存在的很大的市场风险。房地产融资渠道的多元化已势在必行。 第三章 现行房地产融资渠道与影响3.1MM理论 再融资方面最重要的理论就是MM理论，他对企业进行融资提供了理论基础，虽然MM理论的实践意义不强，但对于企业考察融资方式，进行融资决策提出了有益的思考方向和一定的指导意义。3.2现行房地产企业融资渠道概述 1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二
13、个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国
14、际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了
