绿城集团开发项目物业服务内容和标准

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1、附件： 绿城集团开发项目物业服务内容和标准绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用使用说说明明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付 后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、 前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等）；交付后项目（以 10 万平方 米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定， 届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求 进行调整。 （注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”） 2 目目 录录 第一第一部部分分 交付前物交付前物业业服服务务.3 一、前期咨询服

2、务3 二、前期介入服务11 第二部分第二部分 交付后前期物交付后前期物业业服服务务.21 一、项目相关硬件配备条件21 二、物业服务费标准21 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制）22 四、其他造成物业服务费标准提高的因素 .31 五、物质装备 .32 六、关于前期物业服务费的收取 .35 3 第一部分第一部分 交付前物业服务交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止； 前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。 一、前期咨一、前期咨询询服服务务 该阶段绿城物业服务集团提供物

3、业管理顾问咨询服务、园区生活服务体 系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物（一）物业业管理管理顾问顾问咨咨询询服服务务的工作内容的工作内容 1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于 日后物业管理的优化建议和意见； 2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电 气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大 型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建 议和意见； 4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房

4、（会所、物业管理用房、社 区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管 理的优化建议和意见； 5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、 节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日 后物业管理的优化建议和意见； 7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议； 8.对物业公共区域包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等的装修 4 设计提供合理化意见和建议； 9.对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议； 10根据工程施工进度情况，向项目公

5、司及时提供有关楼宇材质（铝合 金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的 损伤而导致项目公司一次性投资成本提高； 11通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工 进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 12应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有 关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知绿 城物业服务集团，并提供相关资料； 13应项目公司要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小 组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日 书面通知绿城物业服务集团，并提出相关要求。 （

6、二）园区生活服园区生活服务务体系体系顾问顾问咨咨询询内容内容 1.根据项目公司园区生活服务体系的筹建思路，制订相应的“园区生活 服务体系”顾问咨询服务计划，配合项目公司做好园区生活服务体系的建设 工作； 2.通过分析项目的物业类型、建筑规模、周边配套、价值特点等，对园区 生活服务项目的设置提出意见和要求； 3.通过分析项目的规划设计定位及功能布局，提出有利于日后园区生活 服务体系实施的硬件配置的意见和要求； 4.对园区生活服务用房的功能布局、装修设计、物品配备提供合理化意见 和要求； 5.对与行政主管部门的沟通工作提出意见和要求，协助项目公司就相关 园区生活服务内容做好与行政主管部门的沟通协调

7、工作； 6.结合项目的销售策略、路线及后期园区生活服务体系的构建思路，对房 5 屋销售阶段的园区生活服务活动进行策划，提出有利于项目销售的活动方案； 7.结合项目的销售、宣传的需要，配合甲方开展有利于项目销售的园区生 活服务体验活动； 8.应项目公司要求，提供园区生活服务相关的策划及宣传内容，便于项目 公司进行销售宣传； 9.应项目公司要求，参加项目相关工程、销售会议，并根据会议议题提供 有关园区生活服务方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面 通知乙方，并提供相关资料； 11.对项目交付后“园区生活服务体系”的实施内容形成策划，并与项目公 司签订前期物业服务合同； 12.根据前期物

8、业服务合同的相关要求，向项目公司提供项目“园区生 活服务体系”运营方案，并接受项目公司的监督。 （三）（三）销销售案售案场场、 、样样板区（房）物板区（房）物业业服服务务内容内容 1.客户管家服务:为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介 绍 、客户信息收集、VIP 客户接待等服务; 2.吧台服务:为项目客户/潜在客户提供茶水、茶歇服务以及各类协助销 售人员的助理工作等; 3.样板房服务：样板房日常维护管理、客户接待、提供样板房体验式接待 服务等； 4.礼宾服务:为项目客户/潜在客户提供引导服务; 5.保洁服务:负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。 （四）（四）顾问顾问咨咨

9、询询服服务务期限期限 根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限，一般从项目 规划方案设计阶段起至物业交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项 目），若超过三年的，相关事宜另行协商。 6 （ （五五） ）根根据据项项目目类类型型及及所所处处区区域域， ，物物业业管管理理顾顾问问咨咨询询服服务务的的收收费费标标准准 1顾问咨询服务费浙江省内项目按建筑面积每平方米 2 元；浙江省外项 目按建筑面积每平方米 2.50 元（含差旅费）。若服务内容超过上述范围的，相 关事宜另行协商。 2销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本 支出、管理费及酬金（按人员成本总支出的 13%

10、计提）组成。 根据房产品的档次及各项目的实际需求，现从人员配置、费用标准方面 提供 A、B、C 三档方案。 A：案场、样板区规模较大；房产品品质高，要求预约制全程跟随服务； 要求提供体验式接待、茶歇服务等。如：西溪诚园、湖州御园、溪上玫瑰园等 项目样板区。 B：案场、样板区规模中等，如无锡玉兰花园、明月江南销售中心等。 C：案场、样板区规模较小，单纯样板房或案场的项目，如兰园销售中心、 丽园样板房等。 具体人员配置、费用标准如下： （1（ 销售案场（样板房）人员配置 岗位设置（不含替班） 序号岗位 ABC 岗位说明 1案场经理110 2案场主管10-11 3 样板房 客户助理 1111 套 1

11、 人 4 体验样板房 客户助理 100 5吧员221 6迎宾200 7礼宾主管10-10 7 8停车场礼宾21-21 9 门岗礼宾221 10电瓶车驾驶210 11 中夜班秩序 维护人员 2-4 12 监控人员3 13保洁2 根据案场规模大小定 14 办公区域 保洁 1-2 15外围保洁若干 根据案场规模大小定 16样板房保洁1 套 1 人 排屋别墅类则考虑庭院增 加 0.5-1 人 注：注： 带的岗位可根据项目实际情况决定是否配备； 具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定； 以上服务人员实行单休制，替班人员按照 1：6 的比例配备。 （2）服务费用 A 人员费用标准： 费费用用项项目

12、目 费费用用标标准准 （元（元/月月人）人） 月数月数备备注注 ABC 1、人、人员员工工资资 案场经理85005000-6500/12 案场主管380038004500 12 体验样板房 客户助理 38003800/ 12 样板房 客户助理 2700 24002400 12 8 吧员、迎宾 2700 24002400 12 礼宾主管350035003500 12 礼宾 2700 24002400 12 中夜班秩序人员、 监控 2200 12 保洁主管300027002200 12 保洁17501550 12 人员工资合计 2、双休日加班、双休日加班费费 样板房 客户助理 4064064061

13、2 吧员、迎宾40640640612 案场主管、礼宾 主管、保洁主管 62062062012 礼宾40640640612 中夜班秩序人员 监控 40640640612 保洁 20020020012 计算员工加班工资时， 杭州地区按照 1310 元 的工资基数，主管按照 2000 的工资基数。其他 地区以当地最低工资标 准为基数。保洁人员按 照固定加班工资形式计 算。 小计 3、年、年终奖终奖 两个月工资 4、社会、社会统统筹保筹保险险 杭州地区为 1、2、3 项总和的 28.7%，根据国家规定进行适 时调整。其他地区的社保交纳比例以当地政策规定为准。 5、公、公积积金金 1 项的 12%，杭州

14、地区最低工资基数 1825 元/月，根据国家规定 进行适时调整，其他地区以当地政策规定为准。 （保洁不计提公 积金） 6、福利、福利费费 驻场经理860860/12 案场主管76066066012 过节费、高温费、手机费、 交通费。 样板房客户助理41036036012 吧员41036036012 9 礼宾主管56046046012 礼宾41036036012 中夜班秩序人员 监控 341036036012 保洁主管40040040012 保洁20020020012 小计 7、管理、管理费费 1-6 项 13%，其中酬金 5%，管理费 8%。 8、服装、服装费费用用 服务人员 30030030

15、0 保洁 100100100 工作服两年折旧，保 洁人员为一年折旧。 9、残疾人保障金、残疾人保障金38383812 杭州计算公式：员工总 人数（当地上一年度平 均工资）1.5%，杭州上 年度为 30650 元 10、税、税 1-9 项的 5.7% 11、合、合计计 注： 上述工资标准按每年 10%上浮进行计算。 法定节假日加班工资根据考勤具实结算（根据工资调整而相应调整）： 案场经理 345 元/天、客户助理、吧员、礼宾、保洁 180 元/天、礼宾主管、保 洁主管 276 元/天。 社险及公积金缴纳比例与工资基数以当地的政策为准。 B 员工食宿 住宿 由项目公司为员工安排住宿（保洁除外），并

16、配备必需的宿舍用品（空调、 热水器、电视、衣柜及床上用品等）； 若项目公司无法解决住宿，按照 400 元/月人的标准提供员工住宿补贴 10 （保洁除外），由我司统一为员工安排住宿。 用餐 项目公司为外地员工提供工作餐（秩序维护员提供 2 餐）；外地项目提供 两餐或三餐。 如项目公司条件限制无法提供工作餐，按照 12 元/餐的标准提供用餐补 贴。 （具体用餐标准根据项目当地消费水平） C 协议签订相关约定 酬金、管理费计提说明及前提条件： 项目公司需在销售案场（样板房）开放前两个月书面告知绿城物业服务 集团，便于进行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作（包括招聘、 培训等）。 项目公司需在销售案场（样板房）开放前一个月与绿城物业服务集团 签订相关服务协议，并按约定开展服务工作。若项目公司销售案场（样板房） 提前或延后开放，项目公司应按实承担相关费用。 如案场（样板房）项目服务期限不满一年，管理费将视情增加。如案场 （样板房）项目提前结束，需提前两个月书面通知绿城物业服务集团，