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1、连江县房地产市场调研一、城市基本资料城市连江县政府驻镇凤城镇城市基本情况县委书记高明总面积4280平方千米县 长林峰城区面积131.74平方千米行政区划全县辖15个镇、7个乡（其中1个民族乡）、266个行政村总人口56.15万GDP184亿（2010年）城区人口19.77万支柱产业房地产建筑业、水产业、海运业、博彩业房地产市场情况楼市均价8000-10000元/平方米（城区）房价走势快速增长政府政策不限购供求关系供不应求客户群体外地经商、私营企业主、海外人员、乡镇居民楼盘分布凤城片区、敖江片区、贵安片区、琯头片区购买行为自住、改善居住、投资消费意向两房、三房、别墅店面售价20000-50000
2、元/平米店面租金50180元/平方米商业概况主要商圈西风路、玉荷路、文山路百货金泰百货、旺达百货、立雯百货店商圈业态电玩、建材、家电、餐饮、服饰、娱乐超市永辉超市、兴福兴、新华都经营状况较好餐饮德克士、盛世经典牛排、肯德基、85C、消费群体个体业主、经商、外来务工人、机关工作人员娱乐天上人间歌城、嘉年华俱乐部、阿波罗歌城酒店皇家大酒店、西方财富酒店、金凤大酒店医院县医院、中医院、东南卫生所教育连江一中、连江五中、黄如论中学金融建行、农行、工行、兴业银行摘要：1、连江县近几年经济发展快速、投资力度不断加强，人均可支配收入快速增长、城市化进程加快。2010年GDP达到184亿元。2、连江是国务院首
3、批沿海开放县份之一，境内有“三湾（罗源湾、黄岐湾、定海湾）、三口（可门口、闽江口、敖江口）、五条通道（沈海高速公路、 104 国道、温福铁路、福州环城高速公路和201 省道、）”，发展条件十分优越。3、特色经济：海运大县、港口建设、水产之乡、温泉之乡、建筑之乡。4、连江县居民整体生活水平较高，在外经商人员较多，从事行业涉及矿业、电玩、建筑等。消费能力旺盛。房地产市场需求较大。5、连江县目前楼市均价为8000-10000元/m2，商铺均价：10000-50000元/m2二、商业市场分析1、商业概况主要商业街：文山路、玉荷路、西风路商铺租金：50180元/平方米.月商铺售价：20000-50000
4、元/平方米主要经营业态：服饰、建材、电玩、家电、餐饮、海鲜、日用百货整体来讲，由于连江县居民整体的生活水平较高，所以在很大程度上带动了商业市场的发展。但是也存在着市场空白，比如在全县居民消费水平较高的情况下，该地区目前还没有一个相对高档的购物中心，大部分都是以零售店面的形式。目前主要市场空白：3D电影院、城市综合体、写字楼。售：商铺地址面积（）售价（万元）单价（元/ m2）连江金凤名都7526535333.3黄如论中学对面256325000文山路5021042000玉荷东路4615233043.5八一六西路5571.513000新城中心地段8535041176.5汽车站旁365816000租：
5、商铺地址面积（）租金（元/m2）单价（元/ m2.月）江滨路120015000125凤园路附小门口55350070万福巷97号100500050万福巷路口80770096.25上林街202500125玉荷西路防疫站25220088连江玉荷西路253800152三、经济概况1、2005年-2010年连江县地区生产总值2、2011经济指标2011年，全县生产总值达到236.80亿元，同比增12.8%；财政总收入20.0亿元，同比增32.1%，其中地方财政收入13.03亿元，比增32.9%；全社会固定资产投资180.0亿元，比增32.2%；出口总额4.30亿美元，比增21.0%；社会消费品零售总额5
6、3.56亿元，比增23.0%；城镇居民人均可支配收入22178元，比增15.5%；农民人均纯收入9022元，比增16.5%；人口自然增长率4.94。四、城市发展规划总体规划结构“两轴一心两区”“两轴”：一是城市发展轴，向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡，打开直接接受省会城市福州辐射的通道。二是敖江滨江绿化轴，作为连江县城的母亲河，是连江作为滨江城市天然的绿化轴，也是反映城市空间面貌与特色的景观轴，凸显出连江是一个沿江发展的滨江城市；“一心”：是城市的政治、商业、文化、体育、医疗中心，位于凤城镇；“两区”：城市包含两个城区，以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东
7、岱镇的现有基础上形成东城区。五、房地产市场分析1、在售楼盘格林威治项目名称格林威治均价9000元/平方米地址连江县敖江路与马祖路的交界处总建筑面积平方米容积率2.8 总户数1696物业费0.8元/.月主力面积119-170开盘时间2010-1-30格林威治总占地约83亩，总建筑面积约19万平米，小区总规划18栋楼，分别是由12幢叠拼别墅及6栋高层围合而成。1#一层为文化活动中心，二层为幼儿园、上部为住宅，2#3#楼底层为架空活动场地、上部为住宅，5#楼一层为店面，上部为住宅，6#7#一层为店面，二层为商场和物业办公，上部为住宅。中胜财富天下项目名称中胜财富天下均价10000元/平方米地址连江县
8、104国道与文笔路交汇处总建筑面积68015平方米容积率3.5 总户数433物业费1.2元/.月主力面积115-142开盘时间2011-1中胜财富天下项目占地26.1亩， 占地面积17403，总建筑面积68015.7，其中住宅55059.98，商业面积4872.41，规划总户数433户。由6栋1828层的高层组成，面积从115-142之间，户型以3、4房适宜居家户型为主，所有户型均为短进深全明户型。配套有221个停车位，容积率3.5，绿化率30%，建筑密度29.8%。 日出东方.海韵项目名称日出东方.海韵均价9000元/平方米地址连江县丹凤路与敖江路交汇处总建筑面积平方米容积率3.2 总户数4
9、00物业费1.2元/.月主力户型三房、四房开盘时间2011-10-19项目地占地48.9亩，总建筑面积为10.5万平方米，规划由2栋28层高层、6栋11层小高层、沿街独立商业楼组成，其中住宅面积73925平方米，商业面积经1.2万平方米，并配套有1200平方米社区广场，300平方米东方汇健康会所，近400个停车位。2、二手房市场目前连江县整体的二手房均价：40008000元/平方米，都以大户型为主。六、土地出让情况 2011年连江县出让地块主要以潘渡乡为主，大举分期分割出让30多块地，而由金源集团以低价位拿取，而城关片区的出让地块较少，城区可出让地块已经稀缺。目前在售的楼盘，均价都在9000元
10、/平米左右，当初每亩拿地价格为300-700万元不等。收集到的城区已成交出让地块的结果为：地块编号连地拍卖201104号地块位置丹凤东路与温泉路交叉口西南角土地用途其他普通商品住房用地土地面积(公顷)4.3458出让年限70年成交价(万元)40300受让单位王建平土地使用条件：按“现状”条件出让土地用途为商住用地，商服用地建筑面积不得过眼云烟总建筑面积的8，商服用地出让年限40年。备注：成交时间：2011年07月08日 容积率2.8该地块出让时间为：2011-6-16 连国土资告字2011173号占地43458平米，合65.2亩，容积率2.8，成交价4.03亿元，每亩地价618万元，楼面价：3
11、312元/平。项目位于主干道 丹凤东路上 所以价位较高由于城关片区的土地越加稀少，剩余的只有农村村委自留地，所以自2011年开始已经很少有土地出让，而房价在9000元/平米的水平线上仍然供不应求，所以一有土地出让，参与竞标的人都比较多，据当地朋友介绍，日出东方楼盘一期的拿地价格才300万一亩，到了三期拿地价格已经将近700万一亩，仍然受追捧。新楼盘都集中在新城区，由于旧城区涉及拆迁，所以推地比较慢，图上4个红点为农村自留地，准备出让中。从消费市场来看，连江的房地产市场还有很大的保值空间，升值幅度不多，利润空间比较明朗，只要拿地成本偏低就能很好的运作下去。未来开发部会继续跟踪。 黄褐色，湿，软塑可塑，含少量粉粒，稍有光泽，无摇振反应，干强度中等，分布于卵石层之上。稍密，该层有轻微摇震反应，干强度较差，部分地段接近与粉砂。部分地段分布，主要分布与砂卵石之上
